Was ist noch Erhaltung — und was schon bauliche Veränderung?
Erhaltung zielt auf die Wiederherstellung bzw. den Erhalt des ursprünglichen Soll-Zustands des Gemeinschaftseigentums. Maßnahmen darüber hinaus gelten als bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG). Die früheren Kategorien „Modernisierung“ und „Luxusmodernisierung“ entfallen — es gibt nur noch Erhaltung und bauliche Veränderung.
Die Abgrenzung bleibt ein Einzelfalltest: Hinzufügung oder Vergrößerung von Fenstern, neue Öffnungen oder ein größeres Gartenhaus überschreiten regelmäßig die Grenze zur baulichen Veränderung, während bloße Reparaturen mit zeitgemäßem Standard als Erhaltung gelten, solange der Sollzustand nicht überschritten wird.
Praxis-Tipp: Ob/Wie-Trennung
Bei größeren Sanierungsvorhaben empfiehlt sich eine sorgfältige Beschlussvorbereitung in zwei Schritten: erst Grundsatzbeschluss (Ob), dann Ausführungsbeschluss (Wie).
Welche Mehrheit braucht welche Maßnahme?
Mit der WEG-Reform 2020 genügt für bauliche Veränderungen grundsätzlich eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wer nicht zugestimmt hat, muss die Kosten nicht mittragen — es sei denn, er will die Maßnahme später nutzen.
Wallbox, Barrierefreiheit, Glasfaser — Individualanspruch des Eigentümers
Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm die Gemeinschaft auf eigene Kosten bestimmte privilegierte Maßnahmen gestattet:
- Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge (Wallbox)
- Barrierefreier Aus- oder Umbau
- Einbruchschutz
- Glasfaseranschluss
Ein entsprechender Anspruch besteht, solange die Maßnahme auf eigene Kosten erfolgt und keine unbillige Beeinträchtigung anderer Eigentümer oder des Gemeinschaftseigentums vorliegt. Wird der Antrag in der Eigentümerversammlung abgelehnt, kann der Anspruch eingeklagt werden.
Kostentragung beachten
Wer auf Basis des Individualanspruchs baut, trägt die Kosten allein — auch für spätere Instandhaltung. Zieht er aus, kann er verpflichtet sein, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, sofern der Beschluss dies vorsieht.
Wer zahlt bei baulichen Veränderungen?
Das neue § 21 WEG regelt die Kostentragung: Wer einer baulichen Veränderung zugestimmt hat (oder von ihr Gebrauch macht), trägt die Kosten. Eigentümer, die nicht zugestimmt haben und die Maßnahme nicht nutzen, sind von den Kosten befreit — es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich nach vernünftiger kaufmännischer Einschätzung innerhalb eines angemessenen Zeitraums.
Praxisfall: Wärmedämmung der Fassade
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt mit einfacher Mehrheit die Dämmung der Außenfassade. Zwei Eigentümer stimmen dagegen. Da eine Wärmedämmung typischerweise eine Amortisation innerhalb weniger Jahre aufweist (Energieeinsparung), können die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden — auch auf die, die nicht zugestimmt haben.
Liegt dagegen keine angemessene Amortisation vor (z.B. rein ästhetische Maßnahme), tragen nur die Zustimmenden die Kosten.
Bauliche Veränderungen im Berliner Altbau
Berlin hat einen besonders hohen Anteil an Altbaugebäuden — Gründerzeit, Nachkriegsbau, denkmalgeschützte Substanz. Bauliche Veränderungen stoßen hier auf eine Vielzahl besonderer Anforderungen: Denkmalschutz, besondere Mieterrechte bei vermieteten Wohnungen, öffentlich-rechtliche Genehmigungspflichten und örtliche Bauvorgaben.
Als Fachanwalt für WEG-Recht in Berlin kennen wir die Berliner Besonderheiten und beraten Sie sowohl zur Beschlussfassung als auch zur Umsetzung baulicher Maßnahmen.
Jetzt Erstberatung sichern
Die Kanzlei berät Sie zu Bauvorhaben in der WEG — von der Beschlussvorbereitung bis zur Anfechtung. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Ersteinschätzung.
030 / 200 590 770
