Hausgeld, Rücklagen und Verteilungsmaßstab
Das Hausgeld (Wohngeld) finanziert die laufenden Kosten der Gemeinschaft sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Grundlage sind Wirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne, die von der Eigentümerversammlung beschlossen werden (§ 28 WEG). Die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten erfolgt grundsätzlich nach dem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG), kann aber durch Vereinbarung oder Beschluss abgeändert werden.
Die Jahresabrechnung ist eine geordnete, übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung des abgelaufenen Jahres. Sie weist Ist-Werte aus und muss die Entwicklung der Rücklagen so darstellen, dass Eigentümer eine Plausibilitätskontrolle vornehmen können.
Die drei Säulen der WEG-Finanzierung
Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan ist die jährliche Vorausplanung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Er bildet die Grundlage für die monatlichen Hausgeldzahlungen der Eigentümer. Wird der Wirtschaftsplan nicht rechtzeitig beschlossen, können die Eigentümer auf Basis des Vorjahres zur Zahlung verpflichtet werden.
Erhaltungsrücklage
Die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) dient der langfristigen Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Sie ist Sondervermögen der Gemeinschaft. Die angemessene Dotierung der Rücklage ist Pflicht des Verwalters; eine unzureichende Rücklage kann Haftungsansprüche gegen den Verwalter begründen.
Sonderumlage
Die Gemeinschaft kann neben dem laufenden Hausgeld Sonderumlagen beschließen, wenn unvorhergesehene Maßnahmen nicht aus der Rücklage gedeckt werden können. Der Sonderumlage-Beschluss muss den Verwendungszweck klar benennen, einen nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel enthalten und die Fälligkeit bestimmen.
Anfechtungsfrist: 1 Monat
Die Anfechtungsfrist für fehlerhafte Beschlüsse über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage beträgt einen Monat ab dem Tag der Beschlussfassung. Handeln Sie sofort, wenn Sie Fehler bemerken.
Wann ist eine Jahresabrechnung anfechtbar?
Eine Jahresabrechnung ist anfechtbar, wenn sie:
- Ist-Einnahmen und Ist-Ausgaben nicht korrekt oder vollständig abbildet,
- die Rücklagenentwicklung intransparent darstellt,
- Kosten falsch auf einzelne Eigentümer verteilt (z.B. falscher Schlüssel),
- Positionen enthält, die sachlich nicht der Gemeinschaft zuzurechnen sind,
- oder wenn der Beschluss über die Jahresabrechnung in einem anfechtbaren Verfahren gefasst wurde.
Inhaltliche Fehler in der Abrechnung führen nicht automatisch zur Nichtigkeit — sie können jedoch die Anfechtbarkeit des Beschlusses begründen. Zu unterscheiden ist zwischen der Jahresabrechnung (Berechnungswerk) und dem Beschluss darüber (rechtserzeugend). Nur Letzterer ist anfechtbar.
Was tun bei Zahlungsausfall?
Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die beschlossenen Hausgelder pünktlich zu zahlen. Bei Rückständen kann die Gemeinschaft aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung vollstrecken. Das Verfahren nach §§ 28, 19 WEG i.V.m. § 44 WEG ermöglicht eine rasche Titulierung.
Für Wohnungseigentümer, die ihrerseits mit Zahlungen in Rückstand geraten sind, bieten wir strategische Beratung: Häufig lassen sich Hausgeld-Rückstände und Anfechtungsansprüche miteinander verknüpfen. Eine Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter ist jedoch in aller Regel unzulässig.
Berliner Besonderheiten
Berliner Eigentümergemeinschaften sehen sich häufig mit besonders hohen Erhaltungsrückständen bei Altbauten sowie teuren energetischen Sanierungen konfrontiert. Die Berliner WEG-Rechtsprechung hat sich zu einer Vielzahl von Fragen der Kostentragung und der Jahresabrechnung geäußert. Wir kennen diese Entscheidungen und beraten Sie auf dieser Grundlage.
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