Was ist erlaubt — und was nicht?
Jeder Wohnungseigentümer darf sein Sondereigentum grundsätzlich nach eigenem Ermessen nutzen — aber nur soweit er nicht über das erlaubte Maß hinaus andere Eigentümer, Mieter oder die Gemeinschaft beeinträchtigt (§ 14 Abs. 1 WEG). Der Maßstab ist das, was ein „verständiger Durchschnittseigentümer“ als zumutbar empfindet.
Erlaubte Nutzungen können durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt oder erweitert werden. Hausordnungen konkretisieren den Rahmen. Verstöße gegen die Hausordnung sind gleichzeitig Pflichtverletzungen nach § 14 WEG.
Lärm in der WEG: Rechte, Pflichten und Vorgehen
Lärm ist der häufigste Streitgrund in der WEG. Ob Trittschall, Musikanlage, laute Partys oder regelmäßiger Nachtlärm — der erste Schritt ist immer eine sorgfältige Dokumentation: Lärmprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer und Intensität des Lärms.
Ist der Verursacher bekannt, kann der Betroffene direkt Unterlassung nach § 1004 BGB i.V.m. § 14 WEG verlangen — zunächst durch Abmahnung, dann ggf. durch Klage. Der Verwalter ist zur Einleitung von Maßnahmen verpflichtet, wenn er auf das Problem hingewiesen wird.
Praxis-Tipp: Verwalter einschalten
Der Verwalter ist verpflichtet, Pflichtverletzungen zu verfolgen. Fordern Sie ihn schriftlich auf, tätig zu werden. Bleibt er untätig, kann die Gemeinschaft ihn haftbar machen.
Ferienwohnung, Gewerbe, Airbnb — was ist erlaubt?
Die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb ist ohne ausdrückliche Erlaubnis in der Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht erlaubt. Sie überschreitet den Rahmen der üblichen Wohnnutzung, weil ständig wechselnde Gäste die Gemeinschaft erheblich stärker belasten als ein Dauermieter.
Gewerbliche Nutzungen sind nur zulässig, wenn sie nach außen nicht in Erscheinung treten und die Gemeinschaftsordnung sie nicht ausschließt. Die reine Nutzung als Büro durch den Eigentümer selbst ist dagegen häufig zulässig.
Nutzungsuntersagung möglich
Wird eine Wohnung zweckwidrig genutzt, kann die Gemeinschaft Unterlassung und — nach vorheriger Abmahnung — auch die Entziehung des Wohnungseigentums verlangen.
Der Querulant in der WEG — rechtliche Grenzen und Möglichkeiten
Eigentümer, die systematisch Versammlungen stören, Beschlüsse massenhaft anfechten oder den Verwalter mit rechtsmissbräuchlichen Anträgen überziehen, stellen eine besondere Herausforderung dar. Das Gesetz kennt verschiedene Reaktionsmöglichkeiten:
- Hausrecht des Verwalters auf der Versammlung (Aufhebung des Rederechts bei Missbrauch)
- Kostenpflichtige Abweisung rechtsmissbräuchlicher Klagen (§ 93 ZPO)
- Entziehungsklage bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen (§ 17 WEG)
- Schadensersatz bei schuldhafter Verursachung von Verfahrenskosten
Die Entziehungsklage ist das schärfste Instrument — sie setzt einen rechtskräftigen Entziehungsbeschluss sowie eine erfolglose vorherige Abmahnung voraus. Berliner Gerichte haben Entziehungen bestätigt, wo Eigentümer über Jahre hinweg systematisch Schaden angerichtet haben.
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