Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 BGB). Das Gesetz nennt drei Hauptfälle:
- Schuldhafter erheblicher Pflichtverstoß des Mieters – z. B. wiederholte unpünktliche Mietzahlung, unerlaubte Untervermietung oder nachhaltige Störung des Hausfriedens.
- Eigenbedarf – Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.
- Wirtschaftliche Verwertung – Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses wird der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erheblich benachteiligt.
Begründungspflicht: Eine Kündigung ohne Angabe von Gründen ist unwirksam. Der Vermieter muss den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben konkret benennen.
Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter
Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt stets 3 Monate zum Monatsende, unabhängig von der Mietdauer. Für den Vermieter staffeln sich die Fristen nach Dauer des Mietverhältnisses:
Praxis-Tipp: Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats beim Empfänger eingehen, damit die Frist zum Ende dieses Monats zu laufen beginnt. Samstage zählen als Werktage!
Fristlose Kündigung – wann ist sie zulässig?
Eine fristlose Kündigung (§ 543 BGB) ist nur bei einem wichtigen Grund möglich. Die häufigsten Fälle:
Mietrückstand
Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten oder an zwei aufeinanderfolgenden Terminen ein nicht unerheblicher Teil. Klassischer Fall der fristlosen Kündigung.
Störung des Hausfriedens
Wiederholte erhebliche Störungen, z. B. Lärmbelästigung, Beleidigungen oder Bedrohungen gegenüber anderen Mietern oder dem Vermieter.
Unbefugte Untervermietung
Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters – insbesondere über Plattformen wie Airbnb.
Vertragswidriger Gebrauch
Nachhaltiger vertragswidriger Gebrauch der Wohnung trotz Abmahnung, z. B. gewerbliche Nutzung oder Tierhaltung entgegen vertraglicher Vereinbarung.
Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter die ausstehende Miete innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Möglichkeit gilt jedoch nur einmal innerhalb von 2 Jahren.
Widerspruch gegen die Kündigung
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB).
Typische Härtegründe:
- Hohes Alter oder schwere Krankheit
- Langjährige Verwurzelung im Kiez
- Fehlende bezahlbare Ersatzwohnung am Berliner Wohnungsmarkt
- Schulpflichtige Kinder, die nicht aus der Nachbarschaft gerissen werden sollen
- Schwangerschaft
Widerspruchsfrist: Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen – schriftlich und begründet. Vermieter müssen in der Kündigung auf das Widerspruchsrecht hinweisen!
Formvorschriften bei der Kündigung
Jede Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Das bedeutet:
- Eigenhändige Unterschrift aller Vermieter bzw. aller Mieter auf dem Originalschreiben
- Eine Kündigung per E-Mail, WhatsApp, SMS oder Fax ist unwirksam
- Bei Ehegatten als Mieter müssen beide unterschreiben und die Kündigung muss an beide gerichtet sein
- Bei Vertretung: Originalvollmacht im Original beilegen, sonst kann der Empfänger die Kündigung unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB)
Praxis-Tipp: Senden Sie die Kündigung per Einschreiben/Rückschein oder übergeben Sie sie vor Zeugen persönlich. Im Streitfall müssen Sie den Zugang beweisen können.
Was kostet die anwaltliche Beratung?
Die Ersteinschätzung bei der Kanzlei VON RUEDEN | HEYSE ist kostenlos. Im Kündigungsschutzverfahren richtet sich der Streitwert nach der Jahresnettomiete (§ 41 Abs. 2 GKG).
Bei bestehender Rechtsschutzversicherung holen wir die Deckungszusage für Sie ein. Gern berechnen wir vorab das voraussichtliche Kostenrisiko.
Kündigung abwehren in Berlin
Am angespannten Berliner Wohnungsmarkt ist jede Kündigung existenzbedrohend. Die Berliner Gerichte legen den Kündigungsschutz mieterfreundlich aus – gerade bei Eigenbedarf und Härtefällen. Wir kennen die aktuelle Rechtsprechung des LG Berlin und der Berliner Amtsgerichte.
Rechtsanwalt Fabian Heyse ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit über 25 Jahren Erfahrung und vertritt Mieter und Vermieter gleichermaßen.
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