Eine Immobilienfinanzierung vorzeitig zu kündigen, kostet Verbrauchern oft viel Geld. Anwälte und Verbraucherschützer halten die Kosten für überhöht und werfen den Banken vor, ihre Kunden nicht transparent über die Berechnung der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung bzw. der Nichtabnahmeentschädigung aufzuklären. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) gibt den Verbraucherschützern recht und stärkt die Position der Darlehensnehmer.
Im Streit um die Kosten bei der Kündigung eines Immobilienkreditvertrags hat der Bundesgerichtshof ein OLG-Urteil vom letzten Jahr bestätigt und die Rechte der Bankkunden gestärkt. Die Berechnung der Kosten für den Ausstieg aus einem Immobilienkredit muss von den Banken „klar, prägnant, verständlich und genau“ dargestellt werden. Das stellte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main im Streit eines Kunden mit der Commerzbank klar.
BGH hält Klausel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für intransparent
Der Bundesgerichtshof hat dieses Urteil jetzt bestätigt und eine Nichtzulassungsbeschwerde der Bank gegen das Urteil des OLG Frankfurt vom Juli vergangenen Jahres zurückgewiesen (Az. XI ZR 320/20). Die Position von Darlehensnehmern wurde mit dieser Entscheidung gestärkt. Im konkreten Fall sollte der Kreditnehmer für die vorzeitige Ablösung von zwei Darlehen über 21.500 Euro Vorfälligkeitszinsen an die Commerzbank zahlen, um den Zinsausfall der Bank zu kompensieren.
Mit der Vorfälligkeitsentschädigung erhalten die Geldinstitute einen Ausgleich dafür, dass ihnen bei der vorzeitigen Kündigung eines Kreditvertrags Zinseinnahmen entgehen. Der Vertragsausstieg wird in der Regel nur gegen eine hohe Entschädigung gewährt. Zum Beispiel kann der Verkauf der Immobilie ein Grund für eine Kündigung des Kreditvertrags sein, der dann eine zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung zur Folge hat.
Das OLG Frankfurt war der Ansicht, dass die Ausführungen der Commerzbank zur Berechnung der Entschädigung in den strittigen Darlehensverträgen nicht den gesetzlichen Anforderungen genügen. Die Leistung der Vorfälligkeitsentschädigung sei ohne Rechtsgrund erfolgt. Eine Zahlungsverpflichtung des Kreditnehmers habe daher nicht bestanden (Az. 17 U 810/19).
Bereits gezahlte Vorfälligkeits-/Nichtabnahmeentschädigungen können erstattet werden
Das vom BGH bestätigte Urteil ist auch für die Kunden anderer Banken von Bedeutung. Zwar haben die Geldinstitute ihre Verträge überarbeitet, doch auch die neuen Formulierungen sind teilweise angreifbar. In Verträgen, die ab dem 22. März 2016 geschlossen wurden, entspricht die Berechnung der möglichen Vorfälligkeitsentschädigung in vielen Fällen nicht den gesetzlichen Vorgaben. Kreditnehmer können sich auf das aktuelle BGH-Urteil berufen und die Vorfälligkeitsentschädigung damit umgehen. Bedingung ist aber, dass der Vertrag aus plausiblen Gründen gekündigt wird. Auch bereits gezahlte Entschädigungen können mithilfe des höchstrichterlichen Urteils zurückgefordert werden, wenn der Vertrag im Jahr 2018 oder später gekündigt wurde. Unter Rücksichtnahme auf die dreijährige Verjährungsfrist kann die Bank dazu verpflichtet werden, die Entschädigungssumme in voller Höhe zu erstatten. Zudem können Kunden, die seit 2018 eine Nichtabnahmeentschädigung an Ihre Bank zahlen mussten, ebenfalls vom Beschluss des BGH profitieren und den Betrag zurückfordern.
Die Praxis der Geldinstitute, beim vorzeitigen Ausstieg aus einem Immobilienkredit vom Kunden eine Entschädigung zu verlangen, haben die Gerichte nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Eine Bank habe das Recht, „eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ zu verlangen, so die Richter des OLG Frankfurt. Aber: Banken müssen ihre Kunden auch bei Baufinanzierungen deutlich über die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung belehren.
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