Wenn man es richtig anpackt, kann man richtig Geld sparen: zum Beispiel wenn Eltern eine Wohnung an ihr Kind vermieten oder die Schwester dem Bruder Geld leiht. Verträge mit nahen Angehörigen sind laut Grundsatz der Vertragsfreiheit problemlos möglich. Eine erworbene Wohnung kann von den Eigentümern problemlos an deren Kinder vermietet werden oder Geschwister können Darlehensverträge mit deren familiären Angehörigen schließen. Für deren steuerliche Anerkennung sind allerdings einige Hürden zu nehmen.
Neben dem wirksamen zivilrechtlichen Zustandekommen des Vertrages muss dieser auch tatsächlich durchgeführt werden. Er muss wie zwischen zwei Fremden üblich ausgestattet sein. Dies beruhe auf der Überlegung, dass zwischen nahen Angehörigen ein Interessengegensatz, wie er zwischen fremden Vertragsparteien herrscht, typischerweise fehlt. Um die Ernsthaftigkeit von Verträgen zwischen naheliegenden Personen sicherzustellen, sind daher diese strengen Anforderungen notwendig.
Die Hauptpflichten zwischen den Vertragsparteien müssen hierbei klar und eindeutig vereinbart werden. Wenn aus dem Vereinbarten nicht hervorgeht, ob eine Warm- oder Kaltmiete geschuldet wird, so ist das bei einem Mietvertrag zum Beispiel nicht erfüllt. (BFH-Beschluss vom 28. Juli 2004, Aktenzeichen IX B 50/04). Auch die Aufnahme eines Passus in den Mietvertrag, nach dem die Miethöhe unter dem Vorbehalt einer Anerkennung durch das Finanzamt steht, entspricht nicht dem unter Fremden Üblichen und kann daher steuerlich nicht anerkannt werden (BFH-Urteil vom 1. August 2012, IX R 18/11).
Rund zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete werden vorausgesetzt
Erleichterung herrscht dabei bei den Mietverträgen: Wenn die vereinbarte Miete 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, so kann der volle Werbekostenabzug geltend gemacht werden. Wird dabei weniger Miete vom Angehörigen verlangt, bekommt der einen anteiligen Werbekostenabzug. Wer weniger Miete vom Angehörigen verlangt, bekommt zumindest einen anteiligen Werbungskostenabzug.
Will man Darlehensverträge mit Angehörigen abschließen, achtet die Finanzverwaltung bei einer Prüfung der steuerlichen Anerkennung insbesondere darauf, dass über die Laufzeit und die Rückzahlung des Darlehens eine Vereinbarung getroffen worden ist. Die Zinsen sollen zu den Fälligkeitszeitpunkten entrichtet werden und der Rückzahlungsanspruch muss ausreichend abgesichert sein.
Doch wann ist ein Vertrag zwischen Angehörigen eigentlich steuerlich vorteilhaft? Dies hänge grundsätzlich von den steuerlichen Auswirkungen bei jedem Beteiligten ab. Wenn also Eltern ihrer Tochter ein Darlehen gewähren, um eine von ihr für eigene Wohnzwecke genutzte Wohnung zu beschaffen, so haben die Eltern die von der Tochter entrichteten Zinsen zu versteuern. Allerdings kann die Tochter die an die Eltern gezahlten Zinsen steuerlich nicht geltend machen, da diese nicht im Rahmen der Erziehung anzurechnen seien.
Wenn die Tochter die erworbene Wohnung selbst vermietet, stellt sich der Sachverhalt jedoch anders dar: Auch wenn die Eltern zwar immer noch die erhaltenen Zinsen versteuern, so kann die Tochter jedoch korrespondierend die gezahlten Zinsen bei der Ermittlung ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Die Erträge der Zinsen unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 Prozent (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Meist sind diese günstiger als der durchschnittliche persönliche Steuersatz.
Dabei ist jedoch Vorsicht geboten, denn bei nahestehenden Personen sind Zinserträge ausnahmsweise mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern, sofern die Zinsen beim Schuldner steuerlich geltend gemacht werden. Wann eine Person als „nahestehend“ gilt, ist hierbei jedoch noch umstritten. Die Finanzgerichte gehen derzeit davon aus, wenn es an dem bei Verträgen zwischen fremden Dritten üblichen Interessengegensatz fehlt, also wenn etwa keine Sicherheiten oder zu niedrige Zinsen vereinbart wurden (zum Beispiel FG Niedersachsen, 4 K 322/10). Vom BFH steht eine Entscheidung dazu aber jedoch noch aus.