Baulärm berechtigt zu 20 Prozent Mietminderung

Veröffentlicht am in Immobilien- und Mietrecht

Baulärm ist ein Mietminderungsgrund

Berlin – Nach der aktuellen Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (Landgericht Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016, 67 S 76/16) haben Mieter einen Anspruch auf Minderung der monatlichen Miete um bis zu 20 Prozent, wenn die Nutzung der Wohnung vorübergehend durch Baulärm aus der Umgebung beeinträchtigt wird. Das hat die 67. Kammer des Landgerichts Berlin als Berufungsinstanz vergangene Woche entschieden.

Baulärm auch am Wochenende

Die klagende Mieterin hatte im Jahr 2000 einen Mietvertrag geschlossen. Zu diesem Zeitpunkt war das benachbarte Baugrundstück noch nicht bebaut. Auch war wohl nicht von einer Bebauung auszugehen. Erst in den Jahren 2013 bis 2015 wurde auf dem benachbarten Grundstück eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet. Der Bau war mit erheblichen Bauimmissionen in Form von Lärm, Staub und Erschütterungen verbunden, die nicht nur an Wochentagen, sondern zum Teil auch an Wochenenden auftraten.

Klägerin in der ersten Instanz weitgehend erfolglos

Vor dem Amtsgericht Mitte (Amtsgericht Mitte, Urteil vom 21. Januar 2016, 25 C 126/15) war die Klägerin überwiegend erfolglos. Es hielt eine Minderung um 20 Prozent für überzogen. Das Landgericht als Berufungsinstanz führt aus, dass sich die Parteien bei Vertragsschluss stillschweigend darauf geeinigt hätten, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard einhalte. Darunter würde auch zählen, dass sich die Wohnung zum gesundheitlich unbedenklichen Wohnen eigne. Baumaßnahmen seien zwar in der Hauptstadt Berlin nichts ungewöhnliches, allerdings seien die Mehrzahl der Berliner Wohnungen nicht von solchen Bauimmissionen betroffen. Auch der Umstand, dass der Vermieter keine rechtliche Möglichkeit hat, gegen den benachbarten Bauherren vorzugehen, ändere nichts an dem Mietminderungsrecht des Mieters.

Höhe der Mietminderung: Frage des Einzelfalls

Gem. § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann der Mieter die monatliche Miete mindern, wenn die Wohnungen einen so genannten Mangel aufweist. „Dabei können Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen einen solchen Mangel begründen, auch wenn sie nicht unmittelbar der Mietsache anhaften“, erklärt Rechtsanwalt Johannes von Rüden. Würden anerkannte Grenzwerte überschritten, läge wegen der zu vermutenden Gesundheitsgefahren ein Mangel der Mietsache vor, sagt von Rüden. In welcher Höhe die Miete gemindert werden kann, ist immer eine Frage des Einzelfalls. So kann der Ausfall der Heizung im Hochsommer keine Mietminderung rechtfertigen, im tiefen Winter dagegen die gesamte Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken vollständig aufheben.

Zur Darlegung eines Mietmangels durch Lärm ist der Mieter auch nicht dazu gehalten, ein detailliertes Lärmprotokoll zu führen. „Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen durch Lärm ist es ausreichend, eine Beschreibung abzugeben, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welcher Tageszeit, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten“, erklärt Johannes von Rüden. Der Rechtsanwalt ist Partner der bundesweit tätigen Kanzlei VON RUEDEN.