Mietminderung: Wird der Mieter einer Wohnung durch mangelnden Trittschallschutz in einer Nachbarwohnung durch Lärm belästigt, darf er grundsätzlich die Miete mindern. Bei Altbauwohnungen kann das anders aussehen, wie der BGH mit Urteil vom 05.06.2013 (Az.: XIII ZR 287/12) entschieden hat.
Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Der Eigentümer eines Altbaumehrfamilienhauses ließ in seinen Wohnungen neue Bodenbeläge verlegen. Zuvor wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt. Lediglich in einem kleinen Bereich wurde der Estrich entfernt und anschließend erneuert. Nach Abschluss der Arbeiten fühlte sich ein Mieter aufgrund mangelnder Trittschallisolierung durch Lärm aus einer Nachbarwohnung gestört und machte eine Mietminderung von 20 Prozent der vereinbarten Miete (Bruttowarmmiete) geltend. Besondere Vereinbarungen hinsichtlich des Trittschallschutzes waren im Mietvertrag nicht getroffen worden. Der Mieter zahlte die weiteren Mieten unter dem Vorbehalt einer späteren Rückforderung zunächst weiter, und verklagte seinen Vermieter später auf anteilige Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten.
Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter nur dann die Miete mindern darf, wenn die Mietwohnung einen Mangel aufweist, und der Mieter dadurch in seinem Mietgebrauch beeinträchtigt ist. Im vom BGH entschiedenen Fall machte der Mieter einen Mangel aufgrund unzureichender Trittschalldämmung geltend. Nach dem BGH hängen die Anforderungen, die an den Trittschallschutz bestehen nicht vom Zeitpunkt der (neuen) Bodenbelagsarbeiten ab. Vielmehr ist auf die zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses geltenden DIN-Normen abzustellen.
Die im Zeitpunkt der Errichtung des streitgegenständlichen (Altbau-) Gebäudes geltenden DIN-Normen waren weniger streng als die heute geltenden DIN-Normen. Vorliegend war der Trittschallschutz daher als ausreichend anzusehen.
Eine andere Sichtweise ist jedoch dann geboten, wenn die Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz durch die vom Vermieter durchgeführten baulichen Veränderungen mit einer grundlegenden Änderung des Gebäudes, oder mit einem Neubau vergleichbar ist. Das ist beispielsweise bei einem Dachstuhlausbau im Altbau der Fall. Die neu zu erstellende Geschossdecke und der zu errichtende Ausbau stellen eine grundlegende Änderung des (Altbau-) Bestandsgebäudes dar und sind als Neubau zu qualifizieren.
In einem solchen Fall ist hinsichtlich der anzuwendenden DIN-Trittschallschutznormen auf den Zeitpunkt des Um- oder Ausbaus abzustellen. Dasselbe gilt bei anderslautenden Vereinbarungen im Mietvertrag. Im vom BGH entschiedenen Fall lag keine grundlegende Änderung des Gebäudes vor, so dass hinsichtlich der erforderlichen Trittschallisolierung auf die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen abzustellen war.
Mieter von Altbauwohnungen müssen daher damit rechnen, dass sich ein zum Zeitpunkt der Anmietung einer Altbauwohnung ausreichender Lärmschutz während des laufenden Mietverhältnisses verschlechtern kann, wie der vom BGH entschiedene Fall gezeigt hat.
Mieter können daher nach dem BGH grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter während der gesamten Mietzeit einen guten Trittschallschutz beibehält. Den Mietvertragsparteien ist daher zu einer klarstellenden Vereinbarung im Mietvertrag zu raten.