Wohnungen, die als Ferienbetriebe genutzt werden, können gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen – das hat das Berliner Verwaltungsgericht (Beschluss der 13. Kammer vom 21. Februar 2014 (VG 13 L 274. 13)) vergangene Woche entschieden.
Als sich im April 2013 viele Bewohner eines Pankower Wohnhauses wegen des häufigen nächtlichen Partylärms beim Ordnungsamt beschwerten, bekamen sie vom Berliner Verwaltungsgericht Recht. Dieses hat entschieden, dass die Nutzung von Wohnungen in Wohngebieten gegen das sogenannte Gebot der Rücksichtnahme verstoßen kann. Nach dem Gebot der Rücksichtnahme kann ein ansonsten zulässiges Bauvorhaben unzulässig sein kann, wenn von diesem unzumutbare Beeinträchtigungen ausgehen. Dazu besagt die Baunutzungsverordnung, dass diese Vorhaben unzulässig sind, indem sie ihrer eigentlichen Zweckbestimmung widersprechen und von ihnen Belästigungen wie etwa Lärm ausgehen. Aber auch umgekehrt dürfen sich Bauvorhaben nicht solchen Belästigungen aussetzen. Es gilt, den drittschützenden Charakter zu bewahren.
Nach der Kontrolle konnte im vorliegenden Fall festgestellt werden, dass mehrere Wohnungen als Ferienwohnungen benutzt wurden. Daher untersagten die Berliner Behörden die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnungen. Im November 2013 hat der Berliner Senat die „Zweckenentfremdungsverbotsverordnung“ verabschiedet. Dadurch soll verhindert werden, dass die Nutzung einer genehmigten Wohnung in die Nutzung eines Betriebes umgewandelt wird. Dies trifft in Berlin eben auf jene Ferienwohnungen zu. Wirksam ist diese seit Beginn des Jahres 2014.
Maßgeblich für die Entscheidung des Berliner Senates war vor allem die Feststellung, dass im Berliner Raum die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum besonders gefährdet sei. So wurde bereits durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 1. Mai 2013 die Kappungsgrenze für Neuvermietungen von 20 auf 15 Prozent gesenkt.
Es ist daher wenig verwunderlich, dass für den Berliner Senat der bisherige Ferienwohnungstrend ein Dorn im Auge ist. Wie das Gebot der Rücksichtnahme dürfte auch dieses Zweckentfremdungsgesetz nicht ganz unumstritten sein. Denn es ist rechtlich schwer zu bestimmen, wann eine Zimmervermietung, welche ja auch dem kurzzeitigen Wohnen dient, noch als Zweckentfremdung zu bezeichnen ist.
Regelungen zu unbestimmt
Schwer festzustellen ist beispielsweise, wann genau ein entsendeter Arbeitnehmer den Schwerpunkt seiner Arbeit ohne Genehmigung nach Berlin verlagert hat. Was kommt vor allem auf die Seite der Vermieter zu? Welche Maßnahmen ein Vermieter ergreifen kann, um gegen Leerstand vorzugehen, sagt das Gesetz nämlich nicht. Nur so viel, dass er „alles Zumutbare getan“ haben muss. Anderenfalls drohen Bußgelder von bis zu 50.000 EUR.
Aber auch ohne das Gesetzt bedarf es für eine Nutzungsänderung einer Genehmigung. Hier greift das Gesetz noch weiter: Auch Nutzungsänderungen, die teilweise schon seit Jahren Bestand hatten, können nach dem Willen des Gesetzgebers wieder rückgängig gemacht werden. Die Schonfrist für die Vermieter beträgt jedoch moderate zwei Jahre.
Der Berliner Senat sieht in dieser Regelung keinen Verstoß gegen das Rückwirkungsverbot und hält die Bestimmungen daher für mit dem Grundgesetz vereinbar. Dennoch dürfte es gerade gegen dieses Rückwirkungsverbot, das zum Teil auch erheblich in die Eigentumsrechte der Eigentümer eingreift, verstoßen, so dass davon auszugehen ist, dass sich die Anzahl von Klagen und Beschwerden dagegen in den kommenden Monaten noch steigern wird.