Rechtliche Themen beim möblierten Vermieten auf Zeit – Ein Überblick für Vermieter

Die rechtliche Lage des Vermietens ist komplex geworden. Immer wieder gibt es Änderungen des Mietrechts. Viele Vermieter fragen sich: Ist möbliertes Vermieten auf Zeit überhaupt noch erlaubt? Die Antwort lautet eindeutig: Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Möblierte Vermietung auf Zeit, bei der es sich um Wohnen und nicht um touristische Beherbergung handelt, ist legal. Welche rechtlichen Rahmenbedingungen für Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit wichtig sind, haben wir im Folgenden zusammengestellt.

Mietpreisbremse gilt nicht bei Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen, sofern sie unbefristet vermietet werden. Sobald die Wohnung aber zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, ändert sich die Gesetzeslage: Mieterschutzvorschriften zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gelten dann nicht mehr (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Als Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit können Sie also einen Möblierungszuschlag auf die Miete erheben, um Ihre Kosten zu decken. Dieser sollte sich am aktuellen Wert der Möbel orientieren. Gängige Berechnungsmethoden berücksichtigen das Alter und den Ursprungswert der Möbel.

Kommunale Vorgaben zur Zweckentfremdung beachten

Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum statt zum Wohnen zweckfremd genutzt wird, etwa als Ferienwohnung oder zur gewerblichen Zimmervermietung. Um nicht unter das Zweckentfremdungsverbot zu fallen, sollten Vermieter folgende Punkte beachten:

• Mindestmietdauer gemäß den kommunalen Vorgaben einhalten (meist mehr als 1 Monat)
• Aufenthaltsgrund der Mieter prüfen (Lebensmittelpunkt muss vorübergehend an Mietwohnung verlegt werden)

So wird der Wohnraum nachweislich zum Wohnen und nicht zur Beherbergung vermietet. Die konkreten Regelungen variieren je nach Stadt und Region. Informationen dazu gibt es beim zuständigen Amt.

Mietverträge für Zeitwohnen – Besonderheiten

Mietverträge für Zeitwohnen beinhalten sowohl das Vertragsende als auch die besonderen Umstände des befristeten Aufenthalts der Mieter. Sie enden automatisch zum vereinbarten Termin und können nur außerordentlich gekündigt werden, etwa bei:

• Nichtgewährung des Gebrauchs (kein oder verspäteter Zugang zur Wohnung)
• erheblicher Gesundheitsgefährdung (z.B. Schimmel, defekte Heizung)

Eine Verlängerung des Mietvertrags für Zeitwohnen ist möglich, solange das erweiterte Mietende absehbar bleibt und die Gesamtmietdauer ein Jahr nicht übersteigt. Ansonsten könnte sich das Mietverhältnis in eines auf unbestimmte Zeit wandeln.

Wohnungsgeberbestätigung für Mieter ausstellen

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Ihren Mietern eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen, damit diese sich beim Einwohnermeldeamt anmelden können (§19 BMG). Die Bestätigung muss folgende Angaben enthalten:

• Einzugs- und Auszugsdatum
• Name und Anschrift des Wohnungsgebers
• Anschrift der Mietwohnung
• Name der meldepflichtigen Person

Auch bei kurzfristigen Aufenthalten von wenigen Monaten sollten Sie Ihren Mietern eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen. Besonders ausländische Mieter benötigen diese, um wichtige Formalitäten wie die Kontoeröffnung zu erledigen.

Regelungen zur Nebenkostenabrechnung

Bei möblierten Wohnungen auf Zeit werden häufig Inklusivmieten vereinbart. Dabei sind die Nebenkosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten pauschal im Mietpreis enthalten. Anders als bei verbrauchsgenauer Abrechnung müssen Vermieter dann zum Abrechnungsende keine detaillierte Nebenkostenabrechnung erstellen. Auch rückwirkende Ausgleichszahlungen fallen nicht an.

Die Erfahrung zeigt, dass sich die Kosten des unterschiedlichen Verbrauchsverhaltens über mehrere Mieter hinweg ausgleichen. Vermieter können die Pauschale bei Bedarf für zukünftige Vermietungen anpassen. Bei erheblichem Mehrverbrauch eines Mieters kann unter Umständen ein Teil der Kaution bis zur nächsten regulären Abrechnung einbehalten werden.

Energieausweis auf Verlangen vorlegen

Wohnungseigentümer benötigen einen Energieausweis für ihr Gebäude. Dieser muss bei einer Besichtigung ausliegen oder spätestens bei Einzug an die Mieter übergeben werden (§ 16 Abs. 2 EnEV). Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden.

Den Energieausweis für eine Wohnung stellt die Hausverwaltung zur Verfügung. Eigentümer von Einfamilienhäusern können sich an Architekten-, Ingenieur- oder Handwerkskammern sowie Energieberatungen wenden, um einen Ausweis ausstellen zu lassen.

Private oder gewerbliche Vermietung?

Die meisten privaten Vermieter üben reine Vermögensverwaltung aus, die nicht unter das Gewerberecht fällt – auch bei mehreren Mietobjekten und hohem Verwaltungsaufwand. Erst wenn die Mieteinnahmen den üblichen Rahmen übersteigen oder hotel-/pensionsähnliche Leistungen angeboten werden, kann eine gewerbliche Vermietung vorliegen.

Gewerbliche Vermieter müssen ein Gewerbe anmelden, Buchführung betreiben und ggf. Gewerbesteuer zahlen. Die Grenzen zwischen privater und gewerblicher Vermietung sind fließend. Im Zweifel empfiehlt sich eine Beratung durch einen Steuerberater oder das zuständige Amt.

Fazit: Rechtssicherheit beim möblierten Vermieten auf Zeit

Das möblierte Vermieten auf Zeit ist unter Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen möglich und bietet Vermietern gute Chancen. Wer die Vorgaben zu Mietpreisbremse, Zweckentfremdung, Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen und Co. einhält, ist auf der sicheren Seite. Bei Unsicherheiten helfen Experten weiter, um in jedem Einzelfall die passende Lösung zu finden.