Miete einzunehmen, während man Urlaub macht, ist für viele eine attraktive Option. Und seit es Online-Wohnungsvermittlungen wie Airbnb gibt, funktioniert die Vermietung an Touristen oder Geschäftsreisende ganz einfach – ob ganze Wohnung oder einzelne Zimmer. Doch manchmal kommt es dabei zu Konflikten mit den Nachbarn oder den Miteigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Ist die kurzzeitige Vermietung der eigenen vier Wände erlaubt?
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied dazu, dass die kurzzeitige Vermietung nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer untersagt werden kann. Geklagt hatte eine Frau aus Papenburg im Emsland, die ihre Wohnung an Feriengäste vermietet. Die übrigen Wohnungseigentümer wollten ihr das verbieten, weil sie sich durch die wechselnden Gäste gestört fühlten.
WEG-Mehrheit darf kurzzeitige Vermietung nicht verbieten
Schon 2012 hatte der BGH entschieden, dass die Kurzzeitvermietung in Eigentumswohnungen grundsätzlich zulässig ist, solange die WEG nichts anderes vereinbart hat. Wenn die Teilungserklärung also nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Mieter auch für unter drei Monaten erlaubt.
Im Fall der Kägerin aus dem Emsland war die Erlaubnis sogar ausdrücklich in der Teilungserklärung festgehalten worden. Und die kann nur mit den Stimmen sämtlicher Eigentümer geändert werden. Häufig gibt es aber Öffnungsklauseln, die Änderungen per Mehrheitsbeschluss ermöglichen.
Wie weit reichen die Öffnungsklauseln?
Die Karlsruher Richter mussten in diesem Fall grundsätzlich klären, wann Eigentümer gegen den Willen einer Minderheit etwas beschließen dürfen und wann solche Beschlüsse zu weit gehen. In der Wohnung in Papenburg war die Kurzzeitvermietung zunächst erlaubt. Die Ferienwohnungsgegner hatten diese Nutzungsart in der Eigentümerversammlung erst nachträglich ausgeschlossen – mit einer Dreiviertel-Mehrheit.
Der BGH entschied, dass ein solcher Beschluss über den Kopf des vermietenden WEG-Mitglieds hinweg rechtswidrig ist. Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werde. Ein Wohnungseigentümer muss also darauf vertrauen können, dass die Rechte an seinem Eigentum nicht gegen seinen Willen untergraben werden. Eine Öffnungsklausel darf nicht für eine Eigentumsbeschränkung durch die Mehrheit gennutzt werden.
Zwar könnten Vereinbarungen grundsätzlich mit Mehrheitsbeschluss geändert werden, das gelte aber nicht für mehrheitsfeste Rechte der Eigentümer. Dazu zähle auch die Zweckbestimmung seines Wohneigentums. Nach Auffassung des BGH ist das eine verfassungskonforme Auslegung im Hinblick auf Art. 14 Grundgesetz (GG).
Feriengäste sind keine Störung
Für Eigentümer bedeutet das Urteil, dass ein Vermietungsverbot ist nur dann zulässig ist, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen. Das gilt nach Ansicht des BGH sowohl für generelle als auch für spezielle Verbote, mit denen kurzzeitige Vermietungen verboten werden. Alles andere schränke das Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers aus § 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu stark ein.
Der Absatz besagt, dass Wohnungseigentümer mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren dürfen – und zwar dauerhaft und in erheblicher Weise. Das bedeute nicht, dass die übrigen Wohnungseigentümer Störungen wie Lärmbelästigungen durch Feriengäste oder Verstöße gegen die Hausordnung hinnehmen müssten. Für solche Fälle könnten sie laut BGH den Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG geltend machen.
Nutzung im Sinne des Wohnungseigentumsrechts
Der Umstand, dass die Bewohner die Feriengäste nicht kennen, stelle keine Störung dar, so der BGH. Gemäß der Gemeinschaftsordnung dürfen die Einheiten zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an Feriengäste und andere Mieter – etwa Geschäftsleute oder „Medizintouristen“ – von kurzer Dauer ist demnach eine Wohnnutzung im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben. Sie stellt weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung dar, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung einer Wohnung also nur relevant, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Bestimmt die Teilungserklärung nichts anderes und haben die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart, ist eine Vermietung der Eigentumswohnung auch für eine Dauer von unter drei Monaten zulässig.