Die Mieten in Berlin werden eingefroren und dürfen nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens betragen – so sieht es der Referentenentwurf des Berliner Bausenats vor. Das Gesetz soll Anfang 2020 in Kraft treten und für alle Wohnungen des freien Mietmarktes gelten, außer für Neubauten. Jetzt äußert der Deutsche Anwaltverein (DAV) juristische Bedenken an den Plänen.
Wichtige Eckpunkte des geplanten Berliner Mietendeckels
Die am 18. Juni 2019 veröffentlichten Vorschläge zum sogenannten Mietendeckel sind so weitreichend, dass sich viele Mieter verwundert die Augen reiben. Die Berliner Mieten sollen demnach für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Bei neuen Mietverträgen sieht der Entwurf vor, die Miete auf die Höhe zu begrenzen, die der Vormieter gezahlt hat.
Außerdem werden Mietobergrenzen festgelegt, auf die sehr hohe Mieten auf Antrag abgesenkt werden können. Modernisierungsumlagen von mehr als 50 Cent pro Quadratmeter sollen in Zukunft genehmigungspflichtig werden.
Bedenken gegen einen pauschalen Mietendeckel
Den DAV beschäftigen zur Zeit verschiedene Fragen, die der Referentenentwurf zum Mietenstopp aufwirft: Unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes sei zunächst die Rückwirkung des geplanten Mietendeckels auf den 18. Juni 2019 – den Tag der Beschlussfassung – verfassungsrechtlich problematisch. Schließlich gibt es auch das Grundrecht auf Eigentum, mit dem das Eigentum der Vermieter geschützt werden soll. Eigentümerverbände befürchten, dass Mietpreisbindungen zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen könnten.
Kritisch sieht der DAV auch, dass die geplanten Maßnahmen in bereits bestehende Mietverträge eingreifen. Ein pauschaler Mietenstopp sei bedenklich, weil er unverhältnismäßig und gleichheitswidrig sein könnte. Nicht in allen Berliner Bezirken könne von einer Notlage gesprochen werden.
Kollisionen mit den Mietpreisregelungen des BGB
Aus Sicht des DAV müsste der Mietendeckel den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren und dürfte zivilrechtliche Normen nicht aushebeln. Der radikale Gesetzesentwurf zum Mietendeckel könnte nämlich gegen das im BGB festgeschriebene Mietrecht verstoßen. Einen Widerspruch zu den Mitpreisregelungen des BGB sieht der DAV zum Beispiel, wenn es um die eingeschränkte Erhöhung der Miete nach Modernisierungen geht.
Laut Michael Drasdo, dem Vorsitzenden des Gesetzgebungsausschusses Miet- und Wohnrecht im DAV, kollidieren die Vorschläge des Senats zudem mit den Regelungen zur Mietpreisbremse. So sei es zweifelhaft, ob auch Mieten gedeckelt werden können, die laut Mietspiegel unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es müsse sichergestellt sein, dass die beiden Maßnahmen ineinandergreifen.
Wer hat die Gesetzgebungskompetenz: Länder oder Bund?
Bedenken hat der Anwaltverein auch wegen der Gesetzgebungskompetenz. Ob ein Bundesland oder der Bund ein Gesetz verabschieden darf, regelt das Grundgesetz in den Artikeln 72 bis 74. Neben der ausschließlichen Landeskompetenz gibt es die ausschließliche Bundeskompetenz und als dritten Fall die sogenannte konkurrierende Gesetzgebungskompetenz.
Der geplante Mietendeckel ist eine öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten per Landesgesetz. Zwar sei das Wohnungswesen meistens auch Sache der Länder, so der DAV, doch bei zivilrechtlichen Normen habe der Bund die Gesetzgebungskompetenz. Auch hier sind also noch einige Fragen offen.