Eigenbedarfskündigung – wann ist sie unzulässig?

Veröffentlicht am in Immobilien- und Mietrecht

Für viele Mieter ist sie eine tickende Zeitbombe: die Eigenbedarfskündigung. In vielen Fällen bedeutet sie, dass man sein Zuhause verlassen und sich eine neue Bleibe suchen muss. Aber manchmal können Mieter sich auch erfolgreich gegen die ungewollte Kündigung ihres Mietverhältnisses wehren. Erfahren Sie hier, welche formalen Anforderungen die Eigenbedarfskündigung erfüllen muss, welche Kündigungsgründe Ihr Vermieter geltend machen kann und in welchen Fällen Eigenbedarfskündigungen unzulässig sind.

Das Mietrecht schützt Mieter vor einer willkürlichen Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Deshalb kann ein Vermieter die Wohnung nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Eigenbedarf dürfte der häufigste berechtigte Kündigungsgrund sein.

Er liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt. Das können enge Familienangehörige wie Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister und die Lebensgefährtin des Vermieters oder auch eine Pflegekraft sein. Wenn Freunde oder weiter entfernte Familienmitglieder wie Tante, Schwager oder Cousine die Wohnung benötigen, ist eine Eigenbedarfskündigung in der Regel nicht möglich.

YouTube

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren

Video laden

Formale Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

Für eine Eigenbedarfskündigung gelten dieselben formalen Anforderungen wie für andere Kündigungen durch Vermieter: Sie muss schriftlich erfolgen, von allen Vermietern unterschrieben werden und an alle Mieter gerichtet sein. Außerdem muss klar sein, um welche Wohnung es sich handelt und wann genau das Mietverhältnis enden soll.

Bei der Eigenbedarfskündigung kommt dazu, dass der Vermieter angeben muss, wer in die Wohnung einziehen soll und warum er die Wohnung benötigt. Der Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt nur dann vor, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder die begünstigte Person die Wohnung braucht. Gründe können sein, dass der Vermieter die gekündigte Wohnung als Altersruhesitz nutzen möchte oder sie seinem Kind zur Verfügung stellen will.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben auch die bisherige Wohnsituation des betreffenden Familienmitglieds beschreiben. Sind diese formalen Anforderungen nicht erfüllt, ist die Kündigung unwirksam.

Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters hinzuweisen. Laut § 574 BGH muss der Mieter seinen Widerspruch dann spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.

Auch bei Eigenbedarf gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen: Je länger der Mietvertrag besteht, desto länger ist die Frist: Sie beträgt mindestens drei Monate, ab fünf Jahren Mietverhältnis dann sechs Monate und bei mehr als acht Jahren neun Monate.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

In vielen Fällen liegen keine triftigen Gründe für eine Eigenbedarfskündigung vor. Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, ist er seinem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen mit Eigentümerwechsel ändert zum Beispiel nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrags. Mieter genießen in dem Fall sogar einen besonderen Schutz, der allerdings zeitlich befristet ist. Neue Eigentümer können die Wohnung frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Das jeweilige Bundesland kann die Kündigungssperrfist auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Wenn der Vermieter einen überhöhten Wohnbedarf beansprucht – also etwa für eine Person eine große Fünfzimmer-Wohnung kündigt – gilt das als Missbrauch der Eigenbedarfskündigung. Stützt der Vermieter die Kündigung auf Gründe, die schon vor Abschluss des Mietvertrags vorlagen oder absehbar waren, handelt es sich um treuwidrigen und widersprüchlichen Eigenbedarf. Er hätte den Mieter bei Vertragsabschluss darauf hinweisen müssen, dass er die Wohnung in naher Zukunft selbst benötigt.

Vorgeschobener oder befristeter Eigenbedarf

Auch bei vorgeschobenem Eigenbedarf ist die Kündigung unwirksam, etwa wenn der Vermieter oder die derjenige, zu dessen Gunsten gekündigt wurde, die Wohnung gar nicht nutzen will. Womöglich geht es dem Vermieter nur darum, einen Mieter loszuwerden, zum Beispiel weil es Streitigkeiten gab oder weil eine Neuvermietung lukrativer wäre.

Eigenbedarf liegt auch dann nicht vor, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte. Dann ist die Kündigung grob unbillig und damit unzulässig.

Unzulässig ist auch ein befristeter Eigenbedarf. Das ist der Fall, wenn derVermieter nur gelegentlich in der gekündigten Wohnung übernachten will oder sie nur für einige Monate benötigt.

Härtefälle können die Kündigung verhindern

Die Eigenbedarfskündigung lässt sich unter Umständen abwenden, wenn beim Mieter oder einem seiner Familienmitglieder ein besonderer Härtefall vorliegt. Gründe können hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder Suizidgefahr sein.

Wer einen Rechtsstreit vermeiden möchte, kann auch versuchen, mit dem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag zu vereinbaren. Mit einem Aufhebungsvertrag lässt sich das Mietverhältnis zu einem beliebigen Zeitpunkt einvernehmlich beenden.

Sind Sie von einer Eigenbedarfskündigung betroffen? Dann kann sich lohnen, sich vom örtlichen Mieterverein oder einen auf Verbraucherrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen. Oft enthalten Kündigungsschreiben Mängel, die die Kündigung unwirksam machen. Führt auch ein Widerspruch nicht zum Erfolg, kann in vielen Fällen zumindest erreicht werden, dass das Mietverhältnis sich für einen befristeten Zeitraum verlängert. So gewinnen Sie wertvolle Zeit für die Suche nach einem neuen Zuhause.