Im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses über eine Wohnung ist zunächst nur der Mieter zur Nutzung der Wohnung berechtigt. Zur Mitbenutzung der Wohnung sind im Weiteren die Kinder und (Ehe-) Partner des Mieters und die engen Verwandten berechtigt, was jeweils eine Anzeige an den Vermieter voraussetzt. Die Untervermietung, also die Überlassung der Mietsache an einen Dritten, sei es vollständig oder teilweise, ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Das gilt für alle Mietverhältnisse.
Durch eine Untervermietungserlaubnis wird das vertragliche Recht des Mieters zum Gebrauch der Mietsache erweitert. Die Gebrauchsüberlassung ist dann nicht vertragswidrig, sondern vertragsgemäß. Der Mieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Eine Ausnahme gilt nur im Wohnraummietrecht, und zwar nur für die teilweise Überlassung der Mietsache an einen Dritten. Hat der Vermieter eine Untermieterlaubnis erteilt, bezieht sich diese grundsätzlich immer nur auf das jeweilige Untermietverhältnis. Der Mieter darf mit der Mietsache dann entsprechend dem Inhalt der Erlaubnis verfahren, d.h. der Umfang der Untervermietung richtet sich nach der vom Vermieter erteilten Erlaubnis.
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter das Recht zur Untervermietung hat (generelle Erlaubnis), so kann der Mieter nach freiem Ermessen untervermieten. Dabei muss er aber die beim Vertragsschluss bekannten Interessen des Vermieters berücksichtigen.
BGH: Mieter darf Wohnung nicht an Touristen weitervermieten
Der BGH hatte nun mit Urteil vom 08.01.2014 (Az.: VIII ZR 210/13) Gelegenheit, über die Frage zu entscheiden, ob eine vom Vermieter generell („blanko“) gestattete Untervermietung den (Wohnraum-) Mieter zur Überlassung der Wohnung an häufig wechselnde Touristen berechtigt.
Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Der Mieter einer Wohnung in Berlin benötigte diese nur für Verwandtenbesuche, die er ca. alle 14 Tage wahrnahm. Der Vermieter erteilte dem Mieter ohne vorherige Prüfung eine Untervermietungserlaubnis. Dabei wurde lediglich vereinbart, dass der Mieter seinen Untermietern Postvollmacht erteilt, damit Erklärungen des Vermieters in der Berliner Wohnung als zugegangen behandelt werden können. Der Mieter bietet die Wohnung in der Folge über das Internet zur Vermietung an Touristen an. Daraufhin kündigt der Vermieter nach mehreren Abmahnungen das Mietverhältnis fristlos und verlangt die geräumte Herausgabe der Wohnung. Diesem Verlangen hat der BGH entsprochen.
Der Mieter soll zur Vermietung der Wohnung an Touristen nicht berechtigt gewesen sein. Diese Art der Untervermietung befand der BGH als ungewöhnlich und als nicht von der Untervermietungserlaubnis gedeckt. Der Vermieter dürfe davon ausgehen, dass die Untervermietung jeweils auf eine gewisse Dauer angelegt ist. Damit soll die Überlassung der Wohnung an verschiedene Personen für jeweils kurze Zeiträume nicht gemeint sein. Die den jeweiligen Untermietern zu erteilende Postvollmacht sei bei einer Vermietung an Touristen nicht möglich.
Auch wenn diese Entscheidung des BGH bei der Beurteilung der Frage, bis zu welchen Grenzen noch eine erlaubte Untervermietung vorliegt, zukünftig wohl maßgeblich sein dürfte, überzeugt sie nicht vollständig. Die Überlassung der Wohnung an ständig wechselnde Touristen dürfte ebenfalls als Wohnen zu qualifizieren sein, was der V. Senat des BGH für die Nutzung von Wohnungseigentum bereits bejaht hat. Die jetzt vorliegende Entscheidung lässt daher die Abgrenzung des Begriffes des „Wohnens“ im Rahmen von Untermietverhältnissen mit häufig wechselnden Untermietern vermissen.
Überraschend war schließlich, dass der Mieter die Wohnung vorliegend zu räumen hatte, obwohl er die beanstandete Nutzung schließlich aufgegeben hatte. Hierzu hatte der BGH mit Urteil vom 04.12.2013 (Az.: VIII ZR 5/13 (LG Berlin) entschieden, dass Pflichten durch den Mieter bei unerlaubter Untervermietung nur dann verletzt werden können, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch fortsetzt.
Wohnraummietern ist die Untervermietung an Touristen daher nicht zu empfehlen, unabhängig davon, ob es sich um eine generell erlaubte oder unerlaubte Untervermietung handelt. Die Vermietung von Wohnraum an Touristen dürfte gerade in Städten, in denen der Wohnraum weiterhin knapp ist, zudem eine Zweckentfremdung darstellen. Die Freie und Hansestadt Hamburg hat dementsprechend durch das seit dem 01.06.2013 in Hamburg geltende Wohnraumschutzgesetz die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung verboten.