Der BGH hat mit Urteil vom 20.02.2014 entschieden, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung vom Bauträger eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen kann, wenn sich der Bauträger im Verzug mit der Fertigstellung befindet. Voraussetzung dafür ist, dass dem Erwerber kein in etwa gleichwertiger anderweitiger Wohnraum zur Verfügung steht.
Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Eine fünfköpfige Familie (Kinder im Alter von 3, 14 und 15 Jahren) kaufte vom Bauträger eine 136 m² große Altbauwohnung. Diese hatte der Bauträger zu sanieren. Die Wohnung sollte spätestens am 31.08.2009 bezugsfertig sein. Da sich die Fertigstellung in die Länge zog, verblieben die Erwerber in ihrer bisherigen Dreizimmer-Wohnung mit einer Größe von 72,6 m². Die Erwerber konnten schließlich erst Ende September 2011 in die neue Wohnung einziehen. Die Erwerber verlangen vom Bauträger eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von monatlich € 1.045,76 abzüglich der bereits erstatteter Kaltmieten in Höhe von € 305,80. Den Einwand des Bauträgers, dass die Erwerber bereits vor dem Abschluss des Bauträgervertrages in der Dreizimmerwohnung gelebt hätten, ließ der BGH nicht gelten. Der Bauträger meinte, dass es aufgrund der weiterhin verfügbaren Dreizimmerwohnung an einer fühlbaren Beeinträchtigung der Erwerber gefehlt hätte.
Dem erteilte der BGH eine Absage: Für die deliktische Haftung hatte der BGH bereits entschieden, dass der Geschädigte eine Nutzungsausfallentschädigung geltend machen kann, wenn sich der Nutzungsausfall auf eine Sache bezieht, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise von zentraler Bedeutung ist. Diese Grundsätze hat der BGH jetzt auf die Vertragshaftung übertragen. Der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer zum Eigenverbrauch erworbenen Eigentumswohnung begründet einen Vermögensschaden, wenn sich der Nutzungsausfall wesentlich auf die eigenwirtschaftlichen Lebenshaltung des Erwerbers auswirkt. Der Nutzungsausfall muss hiernach zu einer fühlbaren Gebrauchsbeeinträchtigung führen.
Das hat der BGH in dem hier dargestellten Fall bejaht, da die bisherige Wohnung der Erwerber nur etwa halb so groß war, wie die erworbene Wohnung. Dabei weist der BGH darauf hin, dass es nicht darauf ankomme, ob den Erwerbern nach allgemeiner Ansicht ein noch angemessener Wohnraum zur Verfügung gestanden hat. Entscheidend sei, ob der vorhandene Wohnraum der vorenthaltenen Wohnung annähernd gleichwertig ist. Eine andere Sichtweise könne demgegenüber beispielsweise bei der Vorenthaltung oder dem Entzug einer besonders luxuriösen Wohnung geboten sein.