Vermieter Bußgeld Mietpreisbremse Verteidigungsmöglichkeiten

Veröffentlicht am in Immobilien- und Mietrecht, Strafrechtsangelegenheiten

Bußgeld-Schock wegen „Mietwucher“: Wie Vermieter sich jetzt erfolgreich verteidigen – und warum § 5 WiStG kein Freifahrtschein für die Behörden ist

Als Eigentümerin Ute L. den Bescheid aus dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg aus dem Briefkasten zieht, stockt ihr der Atem: 26.253,50 Euro Mietpreisbremse Bußgeld – plus 22.264,08 Euro Rückzahlung an die ehemalige Mieterin. Ihr 38-Quadratmeter-Apartment soll „190 Prozent über dem Mietspiegel“ gelegen haben. Ein Paukenschlag, der Berliner Schlagzeilen beherrscht. Doch hinter der Empörung steckt eine hochstrittige Rechtsmaterie: Nicht jede hohe Miete ist „Mietwucher“, nicht jedes Mietpreisbremse Bußgeld hat Bestand. Für Vermieter beginnt jetzt die juristische Feinarbeit – und die Verteidigung steht keineswegs auf verlorenem Posten.1.

Die Fakten: Friedrichshain-Kreuzberg meldet den ersten rechtskräftigen Bußgeldbescheid wegen „Mietwucher“. Grundlage ist § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG), der „Mietpreisüberhöhung“ als Ordnungswidrigkeit ahndet. Neben dem Bußgeld sollen 22.264,08 Euro an die frühere Mieterin erstattet werden – sobald diese einen Antrag stellt. Der Einspruch der Vermieterin wurde am Tag vor der Verhandlung zurückgenommen, der Bescheid gilt damit als rechtskräftig. 2.

Berlin setzt dabei politisch auf Signalwirkung: Der Bezirk spricht von einem „guten Tag für Mieter“ und hofft auf Vorbildwirkung für andere Bezirke durch Bußgeld Bestrafung von Vermietern die sich nicht an die Mietpreisbremse halten. Parallel hat der Senat im März 2025 eine Mietpreis-Prüfstelle eingerichtet; in 93 Prozent der geprüften Fälle will man bislang überhöhte Mieten festgestellt haben. Das schafft Schlagzeilen – aber keine Beweislastentlastung für Behörden. 3.

A. Die zentrale Rechtsfrage: Wann ist ein hoher Mietpreis wirklich „Mietwucher“ – und was müssen Behörden beweisen einen Bußgeld wegen Überschreitung der erlaubten Miete zu verhängen.

Die Debatte spitzt sich auf zwei Punkte zu: Erstens die 20-Prozent-Schwelle über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ – und zweitens die „Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“. § 5 WiStG erklärt Entgelte als unangemessen hoch, wenn sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen; zugleich schließt Satz 2 des Absatzes 2 Entgelte nicht aus, die zur Deckung laufender Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind und nicht in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Die Bußgeldobergrenze liegt bei 50.000 Euro. 7.

Die Dogmatik ist klarer, als es mancher Behördenbescheid suggeriert: Der Bundesgerichtshof (BGH) verlangt seit 2004 einen Nachweis, dass die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die konkrete Mietvereinbarung ursächlich war – und dass der Vermieter diese Mangellage ausgenutzt hat. Der Mieter muss darlegen und beweisen, welche Bemühungen er unternommen hat, warum diese erfolglos waren und dass er mangels Ausweichmöglichkeit auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war. Pauschale Vermutungen oder Anscheinsbeweise zugunsten des Mieters lehnt der BGH ab. Für Vermieter ist das die juristische Einflugschneise zur Verteidigung. 8.

Der BGH hat zudem klargestellt, dass sich das Merkmal „Ausnutzung“ auf die Person des Mieters beziehen muss: Wer eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht wahrnimmt oder aus besonderen persönlichen Gründen bereit ist, eine hohe Miete zu zahlen, wird nicht „ausgenutzt“. Eine Beweislastumkehr zugunsten des Mieters ist „weder geboten noch gerechtfertigt“. Folge: Ohne tragfähigen Nachweis der Ausnutzung entfällt auch die Teilnichtigkeit der Mietvereinbarung und damit der Bereicherungsanspruch. 9.

B. Wer ist betroffen? Warum Kleinvermieter besonders auf saubere Kalkulation und gute Dokumentation setzen sollten

Die aktuelle Berliner Entscheidung trifft potenziell ein breites Feld: Kleinvermieter, die modernisiert haben; Eigentümer mit möblierten Apartments; Familien, die im Bestand vermieten und ihre Altersvorsorge darauf aufbauen. Für sie ist die Lage heikel: Mietspiegelwerte sind statistische Durchschnittsgrößen – wer sich in Qualität, Ausstattung, Energieeffizienz oder Lage deutlich abhebt, darf dies mit Zuschlägen abbilden, solange keine „auffällige Unangemessenheit“ vorliegt und die laufenden Aufwendungen erfasst sind. Das Gesetz selbst öffnet diesen Kanal. 7.

Gleichzeitig wachsen die politischen Erwartungen: Der Bezirk will mehr Bußgelder, Medien berichten über „Dammbruch“, die Prüfstelle liefert Quoten von über 90 Prozent „überhöht“. Doch das ersetzt nicht die rechtliche Prüfung im Einzelfall und rechtfertigt keine Anscheinsbeweise. Die Verteidigungslinie bleibt: Kein Automatismus „Mietspiegel + X Prozent = Wucher“. Es gilt: Einzelfall, Einzelfall, Einzelfall – mit Substanz. 1.

C. Der Fall, die Normen, die Verteidigung

Die 38-Quadratmeter-Altbauwohnung, Friedrichshain, Berlin. Die Miete: fast das Dreifache der ortsüblichen Vergleichsmiete, sagt der Bezirk. Die Vermieterin widerspricht – sie verweist auf umfassende Sanierung und besondere Ausstattung. Das Amt setzt dennoch das Bußgeld fest. Erst am Tag vor der gerichtlichen Verhandlung nimmt die Vermieterin ihren Einspruch zurück – der Bescheid wird rechtskräftig. Ein Signal, ja; aber kein Präjudiz für all jene, die sich verteidigen. 2.

Die rechtliche Einordnung – § 5 WiStG und die Schlüsselfragen

§ 5 WiStG normiert die Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung: Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte (nach Mietspiegelkriterien der letzten sechs Jahre) um mehr als 20 Prozent übersteigen; Entgelte gelten nicht als unangemessen, wenn sie zur Deckung laufender Aufwendungen erforderlich sind und nicht in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Bußgeldrahmen: bis 50.000 Euro. Das ist die gesetzliche Matrix für Bußgeldbescheide. 7.

Die zwei Verteidigungsanker: Erstens „Ausnutzung eines geringen Angebots“ – der BGH verlangt Kausalität der Mangellage für die konkrete Vertragsentscheidung und eine individuelle Darlegung/Beweisführung durch den Mieter; Generalvermutungen („Ballungsgebiet“, „Zweckentfremdungsverbot“) sind unzulässig. Zweitens „Deckung laufender Aufwendungen“ – Vermieter können nach neuerer Gesetzesfassung ohne zeitliche Beschränkung entgegenhalten, die Miete decke laufende Aufwendungen; hier ist eine saubere Kostendokumentation Gold wert. 10.

Der BGH hat die früher verbreitete Unterstellung („geringes Angebot = Ausnutzung durch Vermieter“) klar verworfen: Es besteht kein rechtfertigender Grund, den Mieter von seinem Vortrag zu entlasten; vielmehr muss er konkret zu seinen erfolglosen Bemühungen und fehlenden Ausweichmöglichkeiten vortragen und das im Streitfall beweisen. Für Vermieter schafft das echte Verteidigungsoptionen in der Bußgeld- und Zivilspur (Bereicherungsrecht) – insbesondere wenn ein Bußgeld Mietpreisbremse droht.

Die Praxisfolgen hat die Literatur prägnant zusammengefasst: Der Mieter muss seine Wohnungssuche detailliert dokumentieren; luxuriöse Wohnungen fallen oft aus § 5 WiStG heraus, weil ein „Teilmarkt“ mit ausreichendem Angebot existierte; die h.M. zur „5%-Leerstandsreserve“ ist vom BGH zumindest sprachlich relativiert worden – entscheidend ist, ob das Angebot die Nachfrage erreicht. Alles Einzelfallfragen, die auch bei einem Bußgeld Mietwucher detailliert geprüft werden müssen.

Der BGH hat darüber hinaus entschieden, dass bei der Feststellung des „geringen Angebots“ auf den relevanten Teilmarkt (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage) der Gemeinde abzustellen ist und nicht allein auf den Stadtteil; wiederum mit Konsequenzen für Wohnungen mit überdurchschnittlicher Qualität: Allgemeine Indizien tragen nicht, wenn der konkrete Teilmarkt anderes nahelegt. Mieter tragen dafür die Darlegungs- und Beweislast – ein Grundsatz, der Vermieter gerade im Verfahren zum Bußgeld Mietpreisbremse entlasten kann.

Die Entscheidung – und warum sie keine Beweislastumkehr begründet

Dass die Vermieterin ihren Einspruch am Vortag der Verhandlung zurückzog, macht den Bescheid rechtskräftig – aber es ist kein richterliches Urteil zur Auslegung der Tatbestandsmerkmale. Der Bezirk spricht von einer „Signalwirkung“, Medien greifen dies auf; juristisch bleibt die Einzelfallprüfung Pflicht. Ein „Dammbruch“ für pauschale Bußgelder ist das nicht. 4.

Praktische Konsequenzen – Verteidigen mit Plan

  • Das Wichtigste in Kürze
    • § 5 WiStG greift nur bei: +20% über ortsüblich und „Ausnutzung eines geringen Angebots“ – die Kausalität im Einzelfall muss der Mieter darlegen und beweisen; Anscheinsbeweise gibt es nicht. 8.
    • Entgelte sind nicht unangemessen, wenn sie zur Deckung laufender Aufwendungen erforderlich sind und nicht in einem auffälligen Missverhältnis stehen – Kostenbelege akribisch führen. 7.
    • Teilmärkte zählen: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage – Luxus/überdurchschnittliche Qualität kann § 5 WiStG aushebeln. Beweise sichern. 12.

  • Was Sie jetzt tun sollten
    • Mietwert sauber herleiten: Mietspiegel plus Qualitätszuschläge (Sanierung, Möblierung, Energieeffizienz) sachlich begründen und belegen – laufende Aufwendungen dokumentieren. 7.
    • Beweislage des Mieters abfragen: Welche konkreten Suchebemühungen, welche Ausweichangebote, welche Ablehnungen? Ohne Dokumentation keine Ausnutzung. 9.
    • Teilmarkt prüfen: Gemeindeweit und teilmarktspezifisch Angebote/Nachfrage prüfen, ggf. Sachverständigenbeweis anbieten. 12.
    • Verfahrenssorgfalt: Anhörung, Fristen, Zustellung, Begründungsmängel des Bußgeldbescheids rügen; Gerichtsverfahren nicht scheuen – viele Bescheide sind angreifbar. 9.
    • Bei grösserem Bestand Risikoabschätzung durch Due Dilligence der Mietverträge durch Fachanwalt für Mietrecht Fabian Heyse

D. EU-Rechtlicher Hintergrund: Verbraucherverträge und Klauselkontrolle – wo Standardmietverträge Grenzen haben

Wohnen ist nationales Recht – aber Verbraucherschutz spielt europäisch hinein. Die Richtlinie 93/13/EWG (Unfair Terms) schützt Verbraucher vor missbräuchlichen Standardklauseln: „Eine Vertragsklausel, die nicht im einzelnen ausgehandelt wurde, ist als missbräuchlich anzusehen, wenn sie entgegen dem Gebot von Treu und Glauben zum Nachteil des Verbrauchers ein erhebliches und ungerechtfertigtes Missverhältnis der vertraglichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner verursacht.“ Diese Klauseln müssen „klar und verständlich“ sein; „bei Zweifeln über die Bedeutung einer Klausel gilt die für den Verbraucher günstigste Auslegung“.

Das zielt auf Formulare und AGB in Mietverträgen – nicht auf die Preisbildung selbst, aber auf Transparenz und Fairness der Bedingungen. Gerade in Verfahren zum Bußgeld Mietpreisbremse spielt diese europäische Perspektive eine Rolle: Intransparente Vertragsgestaltung kann die Position des Vermieters zusätzlich schwächen. Umgekehrt gilt aber auch: Wenn Mieter sich auf unklare Klauseln berufen, um ein Bußgeld Mietwucher zu begründen, muss geprüft werden, ob tatsächlich ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegt – oder ob es sich lediglich um eine nachträgliche Umdeutung handelt.

Eine Vertragsklausel, die nicht im einzelnen ausgehandelt wurde, ist als missbräuchlich anzusehen, wenn sie entgegen dem Gebot von Treu und Glauben zum Nachteil des Verbrauchers ein erhebliches und ungerechtfertigtes Missverhältnis der vertraglichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner verursacht.

Artikel 5: Sind alle dem Verbraucher in Verträgen unterbreiteten Klauseln oder einige dieser Klauseln schriftlich niedergelegt, so müssen sie stets klar und verständlich abgefasst sein. Bei Zweifeln über die Bedeutung einer Klausel gilt die für den Verbraucher günstigste Auslegung. In der Praxis bedeutet das: Wer sich gegen ein Bußgeld Mietpreisbremse verteidigt, sollte nicht nur nationale Vorschriften im Blick haben, sondern auch die europäische Transparenzpflicht erfüllen.

Wichtig für die Verteidigung: Der Richtlinie zufolge trägt der Unternehmer die Beweislast, wenn er behauptet, eine Standardklausel sei „im einzelnen ausgehandelt“. Standardmietverträge sollten deshalb überprüfbar begründen, warum bestimmte Zuschläge erhoben werden – und müssen auf Transparenz setzen. Die Richtlinie verlangt zugleich, dass missbräuchliche Klauseln unverbindlich sind, der Vertrag im Übrigen aber fortbesteht – ein Punkt, der im Streit um Rückforderungen von Miete relevant sein kann. Behauptet ein Gewerbetreibender, daß eine Standardvertragsklausel im einzelnen ausgehandelt wurde, so obliegt ihm die Beweislast. Artikel 6(1) Die Mitgliedstaaten sehen vor, daß mißbräuchliche Klauseln für den Verbraucher unverbindlich sind, … der Vertrag … bindend bleibt, wenn er ohne die mißbräuchlichen Klauseln bestehen kann.

E. Konkrete Verteidigungsstrategie gegen Bußgeld wegen „Mietwucher“

  • Angriffspunkt 1: „Ausnutzung eines geringen Angebots“ – Darlegungs- und Beweislast des MietersOhne konkrete Dokumentation des Suchverhaltens, erfolgloser Alternativen und fehlender Ausweichmöglichkeiten ist das Tatbestandsmerkmal nicht erfüllt. Behörden dürfen keinen Anscheinsbeweis anwenden. Das hat der BGH unmissverständlich entschieden – ein Grundsatz, der auch bei Verfahren zum Bußgeld Mietpreisbremse gilt.

  • Angriffspunkt 2: Teilmarkt und VergleichbarkeitMaßgeblich ist der Teilmarkt der Gemeinde (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage); luxuriöse oder überdurchschnittliche Wohnungen können aus § 5 WiStG herausfallen. In der Praxis bedeutet das: Angebote, Inserate, Gutachten – und sachverständige Bewertung sind entscheidend, um ein Bußgeld Mietwucher erfolgreich anzufechten.

  • Angriffspunkt 3: Laufende Aufwendungen und MissverhältnisEntgelte sind „nicht unangemessen hoch“, wenn sie erforderlich sind zur Deckung laufender Aufwendungen und nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Vermieterleistung stehen. Dokumentierte Betriebskosten, Finanzierung, Instandhaltung, energetische Sanierung – alles gehört sauber in die Akte.

  • Angriffspunkt 4: Verfahrensfehler und RechtsmittelFormelle Fehler (Anhörung, Begründung, Zustellung) prüfen; Gerichtsverfahren anstreben, statt vorschnell zu verzichten. Der Rückzug eines Einspruchs in einem Einzelfall ändert nichts an der maßgeblichen Prüfungslogik der Gerichte – die klare Linie des BGH verlangt Substanz, auch bei einem Bußgeld Mietpreisbremse.

  • Angriffspunkt 5: Zivilrechtliche FolgefragenOhne wirksamen § 5 WiStG-Verstoß keine Teilnichtigkeit, keine Rückforderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung. Behördenmitteilungen reichen nicht. Entscheidend: Kausalität der Mangellage, individuelle Ausnutzung.

G. Was Vermieter jetzt tun sollten

  • Dokumentation perfekt: Kosten, Aufwendungen, Sanierungen, Energieeffizienz – Unterlagen vollständig und strukturiert bereitstellen. 7.
  • Teilmarkt belegen: Vergleichsangebote, Inserate, Sachverständigenbeweis – darlegen, warum kein „geringes Angebot“ für die konkrete Wohnungsgruppe bestand. 12.
  • Mieter-Darlegung anfordern: Konkrete Suchebemühungen, Ausweichmöglichkeiten, Gründe der Anmietung – ohne diese fehlt der „Ausnutzungs“-Tatbestand. 9.
  • Verfahrensrecht wahren: Fristen und Förmlichkeiten beachten; Begründungsmängel rügen; Bußgeld nicht vorschnell akzeptieren; gerichtliche Klärung suchen. 4.

H. Ausblick: Blaupause oder Strohfeuer?

Die Berliner Signalentscheidung wird weitere Verfahren anstoßen; manche Bezirke könnten versucht sein, Bußgeldbescheide als Durchsetzungsinstrument flächendeckend zu nutzen. Doch die BGH-Rechtsprechung hat § 5 WiStG „praktisch jeder Wirkung beraubt“, wenn Mieter die Ausnutzung nicht mit Substanz belegen; zugleich hat der Gesetzgeber die „Deckung laufender Aufwendungen“ als Ventil geöffnet. Die Verteidigung hat daher realistische Chancen, pauschale Bescheide zu kippen. 10.

Politisch wird über schärfere Sanktionen und wirksamere Kontrollen diskutiert, aber die juristische Kernfrage bleibt: Individuelle Kausalität statt kollektiver Empörung. Bis neue Gesetze echte Beweislastregeln ändern, gilt die BGH-Linie – und sie schützt vor behördlichen Kurzschlüssen. 5.

Schlussbotschaft

Für Vermieter bedeutet die Berliner Entscheidung keine automatische Verurteilung, sondern den Startschuss für saubere, faktenstarke Verteidigung. Wer dokumentiert, differenziert und den Einzelfall mit Beweisen führt, hat gute Chancen, „Mietwucher“-Vorwürfe rechtlich zu entkräften. Die Gerichte werden – wie der BGH – die Latte hochlegen: Ein Bußgeld braucht mehr als einen Mietspiegel und politische Schlagzeilen. 9.

Sie verteidigen einen Bußgeldfall wegen „Mietwucher“ oder erwarten Ärger mit dem Wohnungsamt? Melden Sie sich. Wir nehmen die Akte auseinander, sichern Ihre Beweise – und bringen die Sache vor Gericht.

Kontakt: Rechtsanwalt Johannes von Rüden.

Weitere Presseüberblicke bestätigen die Eckpunkte, betonen die „Signalwirkung“ und die neue Prüfstelle – alles politisch relevant, juristisch aber kein Ersatz für Beweise im Einzelfall. 6.

Literaturverzeichnis

  1. Mietwucher: Eigentümerin muss 26.000 Euro Bußgeld zahlen
  2. Besitzerin muss Mieterin 22.000 Euro zahlen: Fall kann weitreichende Folgen haben
  3. Berliner Wohnung 190 Prozent zu teuer: „Der Dammbruch“ – Bezirk will drei weitere Vermieter mit Bußgeld belangen
  4. Erster Bußgeldbescheid in Berlin wegen Mietwucher
  5.  Erstes Bußgeld wegen Mietwucher: 26.000 Euro Strafe für überhöhte Miete
  6. Friedrichshain-Kreuzberg – B.Z. – Die Stimme Berlins
  7. Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts, § 5 Mietpreisüberhöhung
  8. BGH vom 28.01.2004 – VIII ZR 190/03
  9. BGH vom 28.01.2004 – VIII ZR 190/03
  10. Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Auflage 2025, Miete, VIII. Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG und Mietrechtsnovellierungsgesetz („Mietpreisbremse“), 1. Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG
  11. VIII ZR 56/04: Der Miet-Rechts-Berater, Mietpreisüberhöhung: Notwendigkeit der konkreten Feststellung eines geringen Angebots, Artikelabschnitt
  12. BGH vom 25.01.2006 – VIII ZR 56/04