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Rechtsanwalt und Experte für Bankrecht
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Alte Immobilienkredite kommen Verbrauchern teuer zu stehen – im Vergleich zu neueren Verträgen mit
niedrigen
Zinsen: Derzeit werden Immobilienkredite zu einem Zins zwischen 1,6 Prozent und 2,0
Prozent
angeboten. Vor
fünf Jahren waren es hingegen noch durchschnittlich 4,55 Prozent. Für alte Verträge
zahlt
man daher
unangenehm hohe Zinsen. Es liegt nahe, den alten Hochzinsvertrag schnell durch
einen
Vertrag mit historisch
niedrigen Zinsen zu ersetzen.
Nutzen Sie die Gelegenheit, um Ihren alten
Immobilienkredit zu
widerrufen.
Aufgrund von Formfehlern ist das in vielen Fällen möglich.
Wussten Sie es?
Der Europäische Gerichtshof (EuGH) urteilte am 26. März 2020, dass Verbraucherkreditverträge – und damit auch Immobilienkreditverträge – in klarer und prägnanter Form alle wichtigen Informationen und Modalitäten zur Berechnung der Widerrufsfrist angeben müssen. Es reicht nicht mehr aus, dass in den Vertragsunterlagen lediglich auf eine nationale Vorschrift verwiesen wird, die selbst auf weitere Rechtsvorschriften verweist.
Der Verbraucher könne aufgrund dieser sogenannten Kaskadenverweisung nicht allein aus seinem Vertrag entnehmen, wann die Widerrufsfrist für sie oder ihn zu laufen beginnt. Damit werde die Wirksamkeit des Widerrufsrechts geschwächt, so der EuGH in seinem Urteil. Immobilienkreditverträge, die zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen wurden, könnten mit Verweis auf dieses Urteil widerrufen werden. Grund ist ein Muster für eine Widerrufsbelehrung, die in diesem Zeitraum galt und von vielen Banken genutzt wurde – jedoch rechtswidrig war.
Immobilienkreditverträge, die nach dem 11. Juni 2010 geschlossen wurden,
sind in
zahlreichen Fällen
widerrufbar. Dies gilt insbesondere, wenn die Aufsichtsbehörde im Vertragstext nicht
genannt wird, aber der
Beginn der Widerrufsfrist in der Widerrufsbelehrung von ebendieser
Nennung
abhängig gemacht wird.
Ein
weiterer häufiger Fehler ist die fehlende Nennung der zu zahlenden Raten.
Diese Fehler sind
vielen Banken –
unter anderem der ING, den Sparkassen, der Deutschen Bank und der Commerzbank – unterlaufen.
Verträge, die vor dem 11. Juni 2010 geschlossen wurden, sind dann
widerrufbar, wenn
sie im Fernabsatz
geschlossen wurden. Dies ist unter anderem bei Immobilienkreditverträgen der
ING, DSL oder BHW
der Fall.
Fernabsatz bedeutet, dass der Vertrag via Brief, Telefonat, E-Mail oder Fax zustande
gekommen ist.
Kurz: Sie
haben im Rahmen des Vertragsschlusses nie einen Menschen persönlich zu Gesicht bekommen.
In der Widerrufsinformation der Sparkassen wird zum Beginn der Widerrufsfrist wie folgt belehrt: Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB (z.B. Angabe des effektiven Jahreszinses, Angaben zum einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrags, Angabe der für die Bank/Darlehensgeber oder Sparkasse zuständigen Aufsichtsbehörde) erhalten hat.
In dem Darlehensvertrag oder den dem Vertrag beigehefteten Darlehensbedingungen findet sich aber nicht die Angabe über die für die Bank/Sparkasse zuständige Aufsichtsbehörde (BGH, Urteil vom 22.11.2016 – XI ZR 434/15; BGH, Urteil vom 04.07.2017 – XI ZR 741/16). Typischerweise haben insbesondere Sparkassen die für sie zuständige Aufsichtsbehörde nicht in den maßgeblichen Vertragsunterlagen benannt. Die Angabe der Aufsichtsbehörde in der vorvertraglichen Information im Europäisch Standardisierten Merkblatt oder im Preis- und Leistungsverzeichnis der Bank ist nicht ausreichend (BGH, Urteil vom 22.11.2016 – XI ZR 424/15; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 25.04.2018 – 13 U 190/17).
In der Widerrufsinformation des Immobilienkreditvertrags finden sich "Besondere Hinweise" und/oder erweiterte Belehrungen in den Widerrufsfolgen über "verbundene Geschäfte" oder "angegebene Geschäfte", obwohl solche Geschäfte nicht vorliegen. Solche Sammelbelehrungen, die für Altverträge noch zulässig gewesen sind, dürften für Verträge, die ab dem 30. Juli 2010 geschlossen wurden, aufgrund einer Gesetzesänderung nicht mehr zulässig sein (vgl. BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – XI ZR 66/16; BGH, Urteil vom 21.02.2017 – XI ZR 467/15; OLG München, Urteil vom 09.11.2017 – 14 U 465/17).
Die Widerrufsfrist beginnt im Übrigen solange nicht, bis alle für den konkreten Vertrag maßgeblichen Pflichtangaben erteilt wurden. In Teilen kommt es vor, dass die Bank oder Sparkasse nicht alle relevanten Pflichtangaben ordnungsgemäß erteilt hat. Diesbezüglich ist jedoch stets der Einzelfall anhand der konkret vorliegenden Darlehensverträge zu prüfen.
Der Vertragsausstieg wird normalerweise nur gegen eine mitunter hohe Vorfälligkeitsentschädigung gewährt, die den Zinsausfall der Bank kompensieren soll. Durch den berechtigten Widerruf – den sogenannten Widerrufsjoker – kommt man aus dem Vertrag heraus, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen.
Übrigens: Beim Verkauf Ihrer Immobilie können Sie durch den Widerruf die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden. Haben Sie schon eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichtet, muss die Bank diese in einigen Fällen zurückzahlen.
Das klären wir gern am Telefon in der kostenlosen Erstberatung! Lassen Sie uns prüfen, ob der Ausstieg aus Ihrem Vertrag durch Widerruf gelingen kann. Nach unseren Erfahrungen ist bei über zwei Dritteln aller Verträge die Widerrufsbelehrung fehlerhaft und damit unwirksam. Wir prüfen auch, ob Sie durch den Widerruf bei Verkauf der Immobilie die Vorfälligkeitsentschädigung abwenden oder diese zurückfordern können, wenn sie bereits gezahlt wurde. Rufen Sie uns an: 030 / 200 590 770.
Wussten Sie es?
"Meine Hausbank hat mir vor einigen Jahren eine sehr unvorteilhafte Immobilienfinanzierung verkauft. Jeden Monat ärgere ich mich schwarz, wenn ich die aktuellen Zinsen sehe. Der Anwalt hat mir hier geholfen, da die Bank wenig kooperativ war. Die monatlichen Raten konnte ich so um über 300€ senken. Super!"
Herr P. B.
