Geld sparen durch den Widerruf von Immobilienkrediten

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Johannes von Rüden
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Manuel Müller
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Rechtsanwalt und Experte für Bankrecht

Friedemann Höppner
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Geld sparen durch den Widerruf von Immobilienkrediten

Alte Immobilienkredite kommen Verbrauchern teuer zu stehen – im Vergleich zu neueren Verträgen mit niedrigen Zinsen: Derzeit werden Immobilienkredite zu einem Zins zwischen 1,6 Prozent und 2,0 Prozent angeboten. Vor fünf Jahren waren es hingegen noch durchschnittlich 4,55 Prozent. Für alte Verträge zahlt man daher unangenehm hohe Zinsen. Es liegt nahe, den alten Hochzinsvertrag schnell durch einen Vertrag mit historisch niedrigen Zinsen zu ersetzen.

Nutzen Sie die Gelegenheit, um Ihren alten Immobilienkredit zu widerrufen. Aufgrund von Formfehlern ist das in vielen Fällen möglich.

Top 3 - Fehler
Immobilienkreditverträge

  • Fehlerhafte Widerrufsinformationen
  • Sammelbelehrungen nicht mehr zulässig
  • Fehlende Pflichtangaben in den Widerrufsinformationen

Wussten Sie es?

Kaskadenverweisung in Verbraucherkreditverträgen unzulässig

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) urteilte am 26. März 2020, dass Verbraucherkreditverträge – und damit auch Immobilienkreditverträge – in klarer und prägnanter Form alle wichtigen Informationen und Modalitäten zur Berechnung der Widerrufsfrist angeben müssen. Es reicht nicht mehr aus, dass in den Vertragsunterlagen lediglich auf eine nationale Vorschrift verwiesen wird, die selbst auf weitere Rechtsvorschriften verweist.

Der Verbraucher könne aufgrund dieser sogenannten Kaskadenverweisung nicht allein aus seinem Vertrag entnehmen, wann die Widerrufsfrist für sie oder ihn zu laufen beginnt. Damit werde die Wirksamkeit des Widerrufsrechts geschwächt, so der EuGH in seinem Urteil. Immobilienkreditverträge, die zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 geschlossen wurden, könnten mit Verweis auf dieses Urteil widerrufen werden. Grund ist ein Muster für eine Widerrufsbelehrung, die in diesem Zeitraum galt und von vielen Banken genutzt wurde – jedoch rechtswidrig war.

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Kredit widerrufen

Verträge nach dem 11. Juni 2010

Immobilienkreditverträge, die nach dem 11. Juni 2010 geschlossen wurden, sind in zahlreichen Fällen widerrufbar. Dies gilt insbesondere, wenn die Aufsichtsbehörde im Vertragstext nicht genannt wird, aber der Beginn der Widerrufsfrist in der Widerrufsbelehrung von ebendieser Nennung abhängig gemacht wird.

Ein weiterer häufiger Fehler ist die fehlende Nennung der zu zahlenden Raten. Diese Fehler sind vielen Banken – unter anderem der ING, den Sparkassen, der Deutschen Bank und der Commerzbank – unterlaufen.

Verträge vor dem 11. Juni 2010

Verträge, die vor dem 11. Juni 2010 geschlossen wurden, sind dann widerrufbar, wenn sie im Fernabsatz geschlossen wurden. Dies ist unter anderem bei Immobilienkreditverträgen der ING, DSL oder BHW der Fall. Fernabsatz bedeutet, dass der Vertrag via Brief, Telefonat, E-Mail oder Fax zustande gekommen ist.

Kurz: Sie haben im Rahmen des Vertragsschlusses nie einen Menschen persönlich zu Gesicht bekommen.

Widerrufsinformationen der Sparkassen nach wie vor fehlerhaft

In der Widerrufsinformation der Sparkassen wird zum Beginn der Widerrufsfrist wie folgt belehrt: Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB (z.B. Angabe des effektiven Jahreszinses, Angaben zum einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrags, Angabe der für die Bank/Darlehensgeber oder Sparkasse zuständigen Aufsichtsbehörde) erhalten hat.

In dem Darlehensvertrag oder den dem Vertrag beigehefteten Darlehensbedingungen findet sich aber nicht die Angabe über die für die Bank/Sparkasse zuständige Aufsichtsbehörde (BGH, Urteil vom 22.11.2016 – XI ZR 434/15; BGH, Urteil vom 04.07.2017 – XI ZR 741/16). Typischerweise haben insbesondere Sparkassen die für sie zuständige Aufsichtsbehörde nicht in den maßgeblichen Vertragsunterlagen benannt. Die Angabe der Aufsichtsbehörde in der vorvertraglichen Information im Europäisch Standardisierten Merkblatt oder im Preis- und Leistungsverzeichnis der Bank ist nicht ausreichend (BGH, Urteil vom 22.11.2016 – XI ZR 424/15; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 25.04.2018 – 13 U 190/17).

Sammelbelehrungen in Immobilienkreditverträgen nicht mehr zulässig

In der Widerrufsinformation des Immobilienkreditvertrags finden sich "Besondere Hinweise" und/oder erweiterte Belehrungen in den Widerrufsfolgen über "verbundene Geschäfte" oder "angegebene Geschäfte", obwohl solche Geschäfte nicht vorliegen. Solche Sammelbelehrungen, die für Altverträge noch zulässig gewesen sind, dürften für Verträge, die ab dem 30. Juli 2010 geschlossen wurden, aufgrund einer Gesetzesänderung nicht mehr zulässig sein (vgl. BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – XI ZR 66/16; BGH, Urteil vom 21.02.2017 – XI ZR 467/15; OLG München, Urteil vom 09.11.2017 – 14 U 465/17).

Pflichtangaben in den Widerrufsinformationen fehlen

Die Widerrufsfrist beginnt im Übrigen solange nicht, bis alle für den konkreten Vertrag maßgeblichen Pflichtangaben erteilt wurden. In Teilen kommt es vor, dass die Bank oder Sparkasse nicht alle relevanten Pflichtangaben ordnungsgemäß erteilt hat. Diesbezüglich ist jedoch stets der Einzelfall anhand der konkret vorliegenden Darlehensverträge zu prüfen.

Ausstieg aus dem Vertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Der Vertragsausstieg wird normalerweise nur gegen eine mitunter hohe Vorfälligkeitsentschädigung gewährt, die den Zinsausfall der Bank kompensieren soll. Durch den berechtigten Widerruf – den sogenannten Widerrufsjoker – kommt man aus dem Vertrag heraus, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen.

Übrigens: Beim Verkauf Ihrer Immobilie können Sie durch den Widerruf die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden. Haben Sie schon eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichtet, muss die Bank diese in einigen Fällen zurückzahlen.

Ist die Widerrufsbelehrung in meinem Immobilienkreditvertrag fehlerhaft?

Das klären wir gern am Telefon in der kostenlosen Erstberatung! Lassen Sie uns prüfen, ob der Ausstieg aus Ihrem Vertrag durch Widerruf gelingen kann. Nach unseren Erfahrungen ist bei über zwei Dritteln aller Verträge die Widerrufsbelehrung fehlerhaft und damit unwirksam. Wir prüfen auch, ob Sie durch den Widerruf bei Verkauf der Immobilie die Vorfälligkeitsentschädigung abwenden oder diese zurückfordern können, wenn sie bereits gezahlt wurde. Rufen Sie uns an: 030 / 200 590 770.

  Widerruf eines Immobilienkreditvertrags: Was Sie nicht tun sollten

  • Unterschreiben Sie beim Verkauf eines Hauses keine Aufhebungsvereinbarungen, ohne vorher Rücksprache mit einem Anwalt gehalten zu haben.
  • Unterschreiben Sie keine Anschlussfinanzierungsverträge, ohne aus dem Ursprungsvertrag wirksam entlassen worden zu sein.
  • Sollten Sie selbst einen Widerruf aufsetzen, so geben Sie nicht zu erkennen, aus welchen Motiven der Widerruf erfolgt.

Wussten Sie es?

F.A.Q. – Häufige Fragen zum Widerruf eines Immobilienkreditvertrags

Fürchten Sie sich nicht davor, dass die Bank Ihnen die Kontoverbindung oder andere Verträge kündigt, wenn Sie widerrufen. Aus unserer Erfahrung mit mehr als 6.000 Mandanten, die wir bereits beraten haben, wissen wir, dass dies nicht der Fall ist. Die Widerrufe haben keine rechtlichen Auswirkungen auf andere Verträge und eröffnen den Banken auch keine Kündigungsmöglichkeit.
Nein, Schufa-Einträge sind erst zulässig, wenn Sie der Bank Geld schuldig bleiben. Die Raten Ihres Kreditvertrages werden aber trotz Ihres Widerrufs weiter bedient, bis der Vertrag endgültig aufgelöst wird. Ein Schufa-Eintrag der Bank ist daher unzulässig.
Es gab bisher nicht einen Mandanten, der nach einem Widerruf keine Anschlussfinanzierung zu marktüblichen Konditionen erhalten hätte. Finanzierungsvermittler wie Interhyp oder Dr. Klein können Ihnen zahlreiche Banken nennen, die sich über neue Kunden freuen und Ihnen für eine Anschlussfinanzierung zur Verfügung stehen.
Nein, Sie sollten bloß für sich selbst ausschließen, dass Ihre Bonität im Vergleich zum Zeitpunkt, als Sie den Vertrag abgeschlossen haben, den Sie widerrufen, nicht durch Arbeitslosigkeit oder hohe Verpflichtungen so stark gesunken ist, dass Sie eine neue Finanzierung nicht bekommen würden.
Der Widerruf stellt eine Möglichkeit dar, sich vom Vertrag zu lösen. Sie haben nicht die Möglichkeit, von der Bank eine Anpassung an geänderte Bedingungen zu verlangen. Viele Banken und Sparkassen sind jedoch daran interessiert, ihre Kunden zu halten und bieten auf einen Widerruf an, dass der Vertrag zu aktuell marktüblichen Konditionen weitergeführt wird. Erzwingen lässt sich das jedoch nicht.

Das sagen unsere Mandanten

"Meine Hausbank hat mir vor einigen Jahren eine sehr unvorteilhafte Immobilienfinanzierung verkauft. Jeden Monat ärgere ich mich schwarz, wenn ich die aktuellen Zinsen sehe. Der Anwalt hat mir hier geholfen, da die Bank wenig kooperativ war. Die monatlichen Raten konnte ich so um über 300€ senken. Super!"

Herr P. B.

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