Maklerprovision zurückfordern - So geht'sBGH stärkt Rechte von Immobilienkäufern
Haben Sie zwischen Ende 2020 und heute eine Immobilie erworben und allein die Provision gezahlt? Dann lohnt sich ein Blick in Ihre Unterlagen. In vielen Fällen besteht Anspruch auf vollständige Rückerstattung.
Der BGH hat die Bedingungen klar definiert: Keine Zahlung durch den Verkäufer = kein Anspruch auf Provision vom Käufer!
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Maklerkosten beim ImmobilienkaufWichtige BGH-Urteile schaffen Klarheit
Zwei aktuelle Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) bringen Bewegung in das Immobilienrecht: Käufer, die in der Vergangenheit allein die Maklerprovision gezahlt haben, obwohl der Maklervertrag nur mit dem Verkäufer bestand, haben unter Umständen Anspruch auf Rückzahlung.
Auch fehlerhafte Provisionsvereinbarungen bei Doppeltätigkeit des Maklers oder unzureichende Widerrufsbelehrungen können zur Unwirksamkeit führen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie als Immobilienkäufer Ihre Ansprüche durchsetzen und welche Rolle VON RUEDEN | HEYSE dabei spielt.
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Rechtliche Wende bei Maklerprovisionen
Wer beim Immobilienerwerb neben dem Kaufpreis auch noch die Maklerkosten übernimmt, tut dies oft allein. Doch genau das ist häufig unzulässig. Der BGH stellte nun klar: Eine alleinige Kostenübernahme durch den Käufer ist nur dann rechtmäßig, wenn der Verkäufer ebenfalls mindestens die Hälfte der Provision übernimmt – und zwar tatsächlich zahlt.
In einem Fall wurde ein Objekt mit gemischter Nutzung verkauft – Wohnraum mit Büroanteil. Auch hier lag ein Verstoß gegen das Gebot gleicher Provision vor: Die Maklerin hatte mit Käufer und Verkäufer unterschiedliche Beträge vereinbart. Der BGH erklärte, dass § 656c BGB auch bei Beauftragungen durch Ehegatten greift, wenn der Makler faktisch für beide Parteien tätig wird. Die Immobilie wurde trotz gewerblicher Nutzung als Einfamilienhaus eingestuft – ausschlaggebend war die vorherrschende Wohnnutzung.
Im zweiten Fall hatte ein Ehepaar eine Doppelhaushälfte erworben und sich bereit erklärt, die komplette Provision von 25.000 Euro zu zahlen. Der Maklervertrag bestand jedoch nur mit der Verkäuferin. Um die Zahlung zu ermöglichen, wurde der Kaufpreis im Vertrag entsprechend reduziert. Das Gericht urteilte: Da die Verkäuferin keine reale Zahlung leistete, war die Vereinbarung nichtig – die Käufer erhielten die volle Summe zurück.
Was diese Urteile bedeuten
Die Entscheidungen sorgen für weitreichende Klarheit. So gilt:
- § 656d BGB erlaubt die Zahlung durch den Käufer nur, wenn der Verkäufer mindestens zur Hälfte real mitbezahlt.
- Trickreiche Vertragsgestaltungen, etwa über den Kaufpreis, sind unzulässig.
- Verstöße gegen die Teilungspflicht führen zur vollständigen Nichtigkeit – es gibt kein "Zurück zur Hälfte".
- Auch indirekte Makleraufträge über Ehegatten fallen unter die gesetzlichen Regelungen.
Darüber hinaus bestätigte der BGH, dass ein Haus trotz Büronutzung als Einfamilienhaus gilt, wenn es überwiegend zum Wohnen dient. So schützt das Gesetz auch Käufer von Immobilien mit gemischter Nutzung – wichtig für die Anwendung der Schutzvorschriften in §§ 656c und 656d BGB.
Jetzt beraten lassenWiderrufsrecht als weiterer Hebel
Ein oft übersehener Punkt: Wurde der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder ausschließlich digital geschlossen und die Widerrufsbelehrung nicht korrekt erteilt, kann ein Widerruf auch Jahre später noch möglich sein. Der Vertrag wird dadurch rückabgewickelt – gezahlte Provisionen müssen erstattet werden.
Dies wurde durch ein Urteil vom März 2024 erneut bestätigt: Käufer haben ein Zurückbehaltungsrecht, wenn ihnen Informationen über den Maklervertrag mit dem Verkäufer verweigert werden.
Was sollten Käufer jetzt tun?
Haben Sie zwischen Ende 2020 und heute eine Immobilie erworben und allein die Provision gezahlt? Dann lohnt sich ein Blick in Ihre Unterlagen. In vielen Fällen besteht Anspruch auf vollständige Rückerstattung.
Der BGH hat die Bedingungen klar definiert: Keine Zahlung durch den Verkäufer = kein Anspruch auf Provision vom Käufer.
Seit wann gilt die 50/50-Regelung für Maklerkosten?
Die gesetzliche Regelung, dass Käufer und Verkäufer beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern jeweils mindestens 50 % der Maklerprovision zu tragen haben, gilt seit dem 23. Dezember 2020. Das entsprechende Gesetz wurde am 14. Mai 2020 beschlossen und trat am 23. Dezember 2020 bundesweit in Kraft
Wo steht die Regelung genau?
Die rechtliche Grundlage für diese Aufteilung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den Paragraphen § 656c und § 656d BGB:
- § 656c BGB regelt die sogenannte Doppelprovision: Wenn der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag abschließt, muss die Provision zu gleichen Teilen von beiden Parteien gezahlt werden.
- § 656d BGB regelt den Fall, dass nur eine Partei (meist der Verkäufer) den Makler beauftragt: In diesem Fall darf maximal die Hälfte der Maklerkosten auf die andere Partei (meist den Käufer) abgewälzt werden. Der Verkäufer muss also mindestens 50 % der Kosten selbst tragen
Was ist die Folge, wenn es keine Vereinbarung gab du der Käufer 100% der Provision gezahlt hat?
Wenn es keine Vereinbarung über die Maklerprovision gibt und der Käufer dennoch 100% der Maklerkosten gezahlt hat, obwohl nach dem Gesetz die Kosten hälftig zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen gewesen wären, ist die Vereinbarung über die vollständige Übernahme der Provision durch den Käufer unwirksam. Das hat zur Folge, dass der Käufer die gezahlte Provision vollständig vom Makler zurückfordern kann, da die Zahlung ohne rechtlichen Grund erfolgte.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass bei einem Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz (§ 656c, § 656d BGB) der Maklervertrag insoweit nichtig ist und keine sogenannte "geltungserhaltende Reduktion" auf die gesetzlich zulässige Hälfte stattfindet.
Das bedeutet
Der Käufer kann die gesamte gezahlte Provision zurückverlangen, nicht nur den über 50% hinausgehenden Anteil.
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Fabian Heyse
Rechtsanwalt und PartnerJohannes von Rüden
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