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Grundlage ist die letzte Nebenkostenabrechnung des Vorjahres. Die Gesamtkosten werden durch 12 Monate geteilt, um den monatlichen Betrag zu ermitteln.
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Der Vermieter muss die Vorauszahlung in "angemessener Höhe" ansetzen, wie es in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB gefordert wird. Sie darf weder zu hoch noch zu niedrig sein.
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Vorangegangene Abrechnungszeiträume können als Orientierung dienen, um eine angemessene Höhe zu bestimmen.
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Bei Neuvermietungen ohne vorherige Abrechnung wird eine Schätzung basierend auf Erfahrungswerten vorgenommen.
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Änderungen im Verbrauch oder bei den Kosten können zu Anpassungen führen. Zum Beispiel:Wenn die letzte Abrechnung eine Nachzahlung von 300€ ergab, könnte die monatliche Vorauszahlung um 25€ (300€ / 12 Monate) erhöht werden.
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Zukünftige Kostensteigerungen, etwa bei Energiepreisen, dürfen nicht pauschal eingerechnet werden. Der BGH hat einen pauschalen "Sicherheitszuschlag" von 10% als unzulässig erklärt.
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Anpassungen der Vorauszahlung sind nur nach einer Abrechnung möglich und müssen schriftlich mitgeteilt werden.
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Bei der Berechnung müssen sowohl die Interessen des Vermieters (Kostendeckung) als auch die des Mieters (keine übermäßige Belastung) berücksichtigt werden.
Wichtig ist, dass die Berechnung transparent und nachvollziehbar ist. Im Zweifelsfall können Mieter die Berechnung überprüfen lassen, z.B. durch einen Mieterverein.
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