Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin: Was Vermieter wissen müssen

Gesetzliche Regelungen zur Zweckentfremdung in Berlin

Seit 2013 gilt in Berlin das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG). Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) regelt seit 2014, dass für die Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen im gesamten Stadtgebiet eine Genehmigung erforderlich ist. Das Gesetz wurde seither mehrfach angepasst, um den angespannten Wohnungsmarkt in der Hauptstadt zu entlasten.

Möbliertes Wohnen auf Zeit in Berlin

Laut § 2 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor, wenn dieser “zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird”. Dies gilt sowohl für die Vermietung an Touristen als auch für die Nutzung als Monteurunterkunft.

Die befristete Vermietung einer möblierten Wohnung fällt jedoch nicht unter das Zweckentfremdungsverbot, sofern die Mieter ihren Lebensmittelpunkt für die Mietdauer nach Berlin verlagern und die Wohnung tatsächlich zum Wohnen nutzen. Die Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erlauben explizit die Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken durch befristete Mietverträge an Personen, die ihren Lebensmittelpunkt vorübergehend nach Berlin verlagern (Nr. 8.7), wie z.B.:

• Entsandte Arbeitnehmer
• Au-pairs
• Schauspieler
• Botschaftsangehörige
• Stipendiaten
• Praktikanten
• Gastdozenten Berliner Bildungseinrichtungen

Empfohlene Mindestmietdauer

Eine gesetzliche Mindestmietdauer für befristete Vermietungen zu Wohnzwecken gibt es in Berlin nicht. Das Berliner Verwaltungsgericht geht jedoch davon aus, dass Mietverhältnisse ab einer Dauer von drei Monaten regelmäßig als zweckentfremdungskonform anzusehen sind. Wir empfehlen daher eine Mindestmietdauer von drei Monaten für möblierte Wohnungen in Berlin.

In begründeten Ausnahmefällen kann auch eine kürzere Mietdauer möglich sein, wenn diese durch den Aufenthaltsgrund der Mieter gerechtfertigt ist und sie tatsächlich vorübergehend ihren Lebensmittelpunkt in die möblierte Wohnung verlegen. Um sicherzugehen, dass die Wohnung zu Wohnzwecken genutzt wird, raten wir zu einer Vermietung von mindestens einem vollen Monat zu einer monatlichen Miete.

Genehmigungspflicht für die Vermietung möblierter Wohnungen in Berlin

Für die zweckentfremdungskonforme Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit benötigen Vermieter in Berlin keine Genehmigung, solange sie nicht tage- oder wochenweise vermieten, die Mieter vorübergehend ihren Lebensmittelpunkt nach Berlin verlegen und dieWohnung tatsächlich zum Wohnen nutzen.

Länergfristieg Untervermietung

Auch die längerfristige Untervermietung der kompletten eigenen Wohnung zu Wohnzwecken stellt keine Zweckentfremdung dar. Mieter benötigen für die Untervermietung ihrer selbst genutzten Wohnung jedoch die Erlaubnis des Vermieters.

Genehmigungspflicht für Ferienwohnungen

Für die tage- oder wochenweise Vermietung der gesamten Wohnung an Touristen gelten andere Bestimmungen. In der Regel müssen Vermieter in Berlin hierfür eine behördliche Genehmigung und eine Registriernummer beantragen und diese bereits im Inserat angeben.

Gebühren und Bußgelder bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot

Die Genehmigung zur zeitweisen Vermietung als Ferienwohnung ist in Berlin gebührenpflichtig (100 € bis 225 €). Bei einer zweckentfremdungskonformen Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit über Portale wie Wunderflats fallen diese Gebühren nicht an.

Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die in Berlin mit Bußgeldern von bis zu 500.000 € geahndet werden können. Auch das Bewerben einer Ferienwohnung ohne Angabe der Registriernummer kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis 250.000 € belegt werden.

Zuständige Behörden in Berlin

Für Fragen zur Zweckentfremdung ist das Bezirksamt zuständig, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Kontaktdaten der zuständigen Stellen in den Berliner Bezirksämtern finden sich im Service-Portal der Stadt Berlin.

Möbliert vermieten auf Zeit mit Be in Berlin GmbH

Zahlreiche Vermieter in Berlin nutzen bereits Be in Berlin GmbH, um ihre möblierte Wohnung zweckentfremdungskonform zum Zeitwohnen zu vermieten. Im Vergleich zur kurzfristigen Ferienvermietung über Portale wie Airbnb bietet Wunderflats eine sichere und unkomplizierte Lösung.