Im November fällt in vielen Wohnungen auf, dass die Heizung nicht leistet, was sie soll: Heizkörper werden nur handwarm, einzelne Räume bleiben kalt, oder die Anlage steht nach einem Defekt tagelang still. Für Mieterinnen und Mieter ist das nicht nur unangenehm, sondern ein Mietmangel mit klaren rechtlichen Folgen. Wer richtig reagiert, zahlt für die Zeit des Mangels weniger Miete – wer schweigt, verliert diesen Anspruch häufig.
- Eine beheizbare Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Zustand, auch ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag.
- Die Rechtsprechung geht in der Heizperiode regelmäßig von etwa 20 bis 22 Grad in Wohnräumen tagsüber aus, nachts von etwas niedrigeren Werten.
- Die Miete ist bei einem Mangel kraft Gesetzes gemindert – nötig ist aber die Anzeige beim Vermieter.
- Wer den Mangel nicht anzeigt, kann Minderung und Schadensersatz verlieren.
- Bei längerem Ausfall kommen Ersatzbeschaffung auf Kosten des Vermieters und in schweren Fällen eine Kündigung in Betracht.
Was der Vermieter schuldet
Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand überlassen und erhalten, der zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch geeignet ist. Das ergibt sich aus § 535 BGB. Zum Wohnen gehört eine funktionierende Heizung, selbst wenn der Mietvertrag dazu nichts sagt. Welche Temperaturen genau geschuldet sind, ist gesetzlich nicht festgelegt; die Gerichte orientieren sich an den üblichen Erwartungen an eine Wohnung und nehmen in der Heizperiode in Wohn- und Schlafräumen tagsüber regelmäßig Werte um 20 bis 22 Grad an. Für die Nachtstunden werden niedrigere Temperaturen für zulässig gehalten, eine spürbare Nachtabsenkung unter etwa 18 Grad halten viele Entscheidungen jedoch für nicht mehr vertragsgemäß.
Als Heizperiode gilt üblicherweise der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April. Das bedeutet nicht, dass im Sommer gar nicht geheizt werden muss: Fallen die Temperaturen außerhalb dieses Zeitraums über mehrere Tage deutlich ab, muss die Anlage ebenfalls betriebsbereit sein. Mietvertragliche Klauseln, die das Heizen auf bestimmte Uhrzeiten beschränken oder die Verantwortung für die Heizleistung vollständig auf den Mieter verlagern, sind in Formularverträgen regelmäßig unwirksam.
Die Minderung tritt automatisch ein – die Anzeige nicht
Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch einen Mangel gemindert, ist die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes herabgesetzt. Es ist also keine Erklärung erforderlich, mit der die Minderung „geltend gemacht" wird. Entscheidend ist aber eine andere Pflicht: Nach § 536c BGB muss der Mieter den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Wer das versäumt, kann Minderungs- und Schadensersatzansprüche verlieren und haftet seinerseits für Folgeschäden, die bei rechtzeitiger Meldung vermeidbar gewesen wären.
Die Anzeige sollte in Textform erfolgen und den Mangel beschreiben: welche Räume betroffen sind, seit wann, welche Temperaturen gemessen wurden. Hilfreich ist ein einfaches Protokoll über mehrere Tage mit Datum, Uhrzeit, Raum und gemessenem Wert, gemessen etwa in Raummitte in Höhe von einem Meter. Der Vermieter braucht außerdem eine angemessene Frist zur Beseitigung. Bei einem vollständigen Heizungsausfall im Winter ist diese Frist kurz; eine Reparatur innerhalb weniger Tage ist der Maßstab, an dem sich die Rechtsprechung orientiert.
Wie hoch die Minderung ausfällt
Eine verbindliche Tabelle gibt es nicht, auch wenn im Internet sogenannte Mietminderungstabellen kursieren. Diese Zusammenstellungen geben einzelne Entscheidungen wieder, die jeweils auf einem konkreten Sachverhalt beruhen. Maßgeblich ist, wie stark die Nutzbarkeit der Wohnung tatsächlich eingeschränkt ist. Entschieden wurde über ein weites Spektrum: von wenigen Prozent bei leichter Unterversorgung einzelner Nebenräume bis zu sehr hohen Quoten, wenn die Wohnung im Winter über längere Zeit vollständig unbeheizbar ist.
Für die Berechnung ist die Bruttomiete einschließlich der Vorauszahlungen auf Betriebskosten zugrunde zu legen, nicht die Nettokaltmiete. Gemindert wird nur für die Tage, an denen der Mangel bestand. Wichtig ist die Reihenfolge: Wer die Miete von sich aus zu stark kürzt, riskiert einen Zahlungsrückstand und im Extremfall eine Kündigung. In der Praxis ist es daher häufig sinnvoll, die Miete zunächst vollständig, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen und die Rückforderung des überzahlten Teils anzukündigen. Diese Variante kostet Zeit, vermeidet aber das Risiko einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Wenn der Vermieter nicht reagiert
Bleibt die Heizung trotz Anzeige und Frist kalt, kommen weitere Rechte in Betracht. Nach § 536a BGB kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und die erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist. Bei einer Heizungsanlage bedeutet das in der Regel nicht die Reparatur der Anlage selbst, sondern die Beschaffung von Ersatzgeräten wie Radiatoren – samt der dadurch entstehenden Stromkosten. Auch ein Anspruch auf Ersatz von Folgeschäden ist möglich, etwa wenn eingefrorene Leitungen Schäden an Einrichtungsgegenständen verursachen.
Bei einem erheblichen und anhaltenden Ausfall kann die Wohnung unzumutbar werden. Dann ist eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB denkbar, die aber eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung voraussetzt und wegen ihrer Folgen gut vorbereitet sein sollte. Umgekehrt gilt: Eine erfolgreiche Minderung setzt voraus, dass die Ursache nicht beim Mieter liegt. Streit entsteht häufig über die Frage, ob eine zu niedrige Raumtemperatur auf eine schwache Anlage, auf bauliche Mängel oder auf das Heiz- und Lüftungsverhalten zurückgeht. In solchen Fällen entscheidet im Prozess regelmäßig ein Sachverständigengutachten.
Wir prüfen Ihre Mängelanzeige, die angemessene Minderungsquote und das weitere Vorgehen gegenüber dem Vermieter – telefonisch erreichbar unter 030 / 200 590 770.
Was in der Nebenkostenabrechnung passiert
Ein Heizungsmangel wirkt sich nicht nur auf die Miete aus, sondern auch auf die Heizkostenabrechnung. Wird mit Ersatzgeräten geheizt, steigen die Stromkosten, während die Verbrauchswerte der Zentralheizung sinken. Beides sollte dokumentiert werden: Zählerstände, Belege für Geräte und Stromkosten sowie die Kommunikation mit dem Vermieter. Auch eine berechtigte Minderung der Bruttomiete muss bei der späteren Abrechnung berücksichtigt werden, damit nicht über die Nachzahlung wieder eingesammelt wird, was zuvor zu Recht gekürzt wurde.
Messprotokoll mit Datum und Uhrzeit, Fotos des Thermometers, Schriftverkehr mit Vermieter oder Verwaltung und Belege für Ersatzbeschaffungen sind die Grundlage jeder Durchsetzung. Wer erst Monate später Unterlagen zusammensucht, hat im Streitfall einen deutlich schlechteren Stand.
Muss ich die Mietminderung ankündigen?
Die Minderung tritt nach dem Gesetz automatisch ein. Zwingend erforderlich ist aber die unverzügliche Anzeige des Mangels beim Vermieter. Ohne Anzeige können Ansprüche entfallen.
Welche Temperatur muss in der Wohnung erreicht werden?
Eine gesetzliche Vorgabe fehlt. Die Rechtsprechung geht in der Heizperiode tagsüber regelmäßig von etwa 20 bis 22 Grad in Wohnräumen aus; nachts werden niedrigere Werte für zulässig gehalten, ein Absinken deutlich unter 18 Grad vielfach nicht mehr.
Kann mir gekündigt werden, wenn ich die Miete kürze?
Eine überhöhte Kürzung kann einen Zahlungsrückstand begründen und damit eine Kündigung ermöglichen. Deshalb ist die Zahlung unter Vorbehalt mit anschließender Rückforderung häufig der sicherere Weg.
Sprechen Sie mit unseren spezialisierten Anwältinnen und Anwälten – kostenfrei und unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags.
Beiträge dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall sprechen Sie mit unseren spezialisierten Anwältinnen und Anwälten.
