Die Mieten in deutschen Metropolen steigen rasant – und der gesellschaftliche Druck erreicht einen neuen Höhepunkt: Ein bundesweites Bündnis aus über 70 Mietervereinen, Gewerkschaftsjugenden und zivilgesellschaftlichen Initiativen fordert von der Bundesregierung einen sofortigen sechsjährigen Mietenstopp im Bestand, die Absenkung überhöhter Mieten auf das örtliche Niveau und einen strikten Preisdeckel bei Neuvermietungen. Während die politische Debatte die Gemüter erhitzt, liefert die verfassungs- und zivilrechtliche Prüfung ein klares Bild: Der Bund dürfte handeln – doch Mieter können ihre Rechte schon heute ohne Gesetzesreform wirksam durchsetzen.
Verfassungsrecht: Warum der Bund einen Mietendeckel beschließen dürfte
Der Blick zurück ins Jahr 2021 ist für viele Mieter noch präsent: Das Bundesverfassungsgericht erklärte das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen („Berliner Mietendeckel“) für nichtig (BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 – 2 BvF 1/20). Die Karlsruher Richter trafen diese Entscheidung jedoch aus rein formalen Zuständigkeitsgründen:
Regelungen über die Miethöhe im preisfreien Wohnraum gehören zum bürgerlichen Recht nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Weil der Bundesgesetzgeber mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz bereits ein abschließendes Schutzregime (§§ 556 ff. BGB und §§ 556d ff. BGB) geschaffen hat, war den Bundesländern eine eigene Gesetzgebung verwehrt (Sperrwirkung des Art. 72 Abs. 1 GG).
Die Konsequenz für die aktuelle Initiative: Auf Bundesebene existiert dieses Kompetenzhindernis nicht. Der Bundesgesetzgeber besitzt sowohl nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG als auch nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG („Recht der Wirtschaft“) die volle Gesetzgebungsmacht. Zudem hat das Bundesverfassungsgericht bereits klargestellt, dass staatliche Mietpreisbegrenzungen als verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) dem Gemeinwohl und dem Schutz vor Verdrängung dienen (BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18). Das Hindernis für einen Mietendeckel ist somit kein rechtliches, sondern ein rein politisches.
Rechte für Mieter heute: Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB
Mieterinnen und Mieter müssen nicht auf neue Gesetzgebungsverfahren warten. In allen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die gesetzliche Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB). Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die verlangte Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel um höchstens 10 Prozent übersteigen.
Dabei sind drei zentrale zivilrechtliche Pfeiler zu beachten:
- Rügepflicht als Anspruchsvoraussetzung (§ 556g Abs. 2 BGB): Um überzahlte Miete zurückzuerhalten, muss der Mieter den Verstoß rügen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Rüge eine geschäftsähnliche Handlung darstellt, an die keine überzogenen formellen Anforderungen zu stellen sind (BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19). Wird die Rüge in den ersten 30 Monaten nach Mietbeginn erhoben, muss der Vermieter die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Vertragsbeginn erstatten.
- Dauerhafte Fortwirkung bei Staffelmieten: Bei Staffelmietverträgen muss die Rüge nicht vor jeder neuen Stufe wiederholt werden. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 30.03.2022 – VIII ZR 279/21) wirkt eine einmal ordnungsgemäß erhobene Rüge automatisch für alle zukünftigen Mietstaffeln fort.
- Strikte Auskunftspflicht für Ausnahmen (§ 556g Abs. 1a BGB): Will sich ein Vermieter auf eine höhere Vormiete oder eine vorangegangene Modernisierung berufen (§§ 556e, 556f BGB), muss er dies dem Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitteilen. Unterlässt er diese Auskunft, ist ihm die Berufung auf die Ausnahme verwehrt (BGH, Urteil vom 27.11.2024 – VIII ZR 36/23).
Kappungsgrenzen und unberechtigte Mieterhöhungen im Bestand
Auch bestehende Mietverhältnisse unterliegen engen gesetzlichen Grenzen. Vermieter dürfen die Miete nach § 558 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn seit der letzten Erhöhung 15 Monate vergangen sind. Zudem greift in Ballungsräumen die Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Darüber hinaus prüfen die Zivilgerichte die Rechtmäßigkeit kommunaler Mietpreisbremsen-Verordnungen inzident sehr genau: Fehlt es an einer ordnungsgemäßen amtlichen Begründung der Gebietsausweisung, ist die Verordnung materiell unwirksam (BGH, Urteil vom 17.07.2019 – VIII ZR 130/18). Eine fundierte Einzelfallprüfung durch spezialisierte Rechtsanwälte für Immobilien- und Mietrecht schützt Mieter vor unberechtigten Zahlungen.
Fazit & Handlungsempfehlung für Mieter
Die Petition von über 70 Initiativen unterstreicht die Dringlichkeit der Wohnungsnot. Doch Mieter sind nicht wehrlos: Wer seine Miete anhand des aktuellen Mietspiegels überprüft und Verstöße fristgerecht rügt, kann seine monatliche Miete spürbar senken und erhebliche Rückzahlungsansprüche geltend machen.
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Jamal Hajjo, LL.M.
Rechtsanwalt für Miet- und Immobilienrecht bei VON RUEDEN RECHTSANWAELTE in Berlin. Spezialisiert auf die Durchsetzung der Mietpreisbremse, Abwehr unberechtigter Mieterhöhungen, Kündigungsschutz und Gewerbemietrecht.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar.